Immobilie vor dem Kauf prüfen

Diese Seite hilft dir, eine Immobilie vor dem nächsten Schritt nüchtern zu prüfen: Stimmen die Exposé-Zahlen, passt die Miete zum Kaufpreis, wirken Kosten und Finanzierung plausibel und welche Unterlagen solltest du danach gezielt anfordern?

Kaufprüfung starten Report ansehen

Kurzüberblick

Die wichtigsten Punkte, bevor du tiefer einsteigst

Für die schnelle Einschätzung reicht zuerst der Überblick. Die ausführlichen Erklärungen und Beispiele findest du darunter.

Viele Kaufentscheidungen beginnen mit wenigen Angaben aus dem Exposé. Genau diese Zahlen solltest du zuerst rechnerisch prüfen: Kaufpreis, Miete, Fläche, Hausgeld, Rücklagen, Eigenkapital und mögliche Finanzierung. So erkennst du früh, ob sich eine tiefere Prüfung überhaupt lohnt.

Wenn die Rechnung plausibel wirkt, folgt die eigentliche Due Diligence: Mietvertrag, Wirtschaftsplan, WEG-Protokolle, Instandhaltungsrücklage, Energieausweis, Zustand, Lage und Finanzierungskonditionen. Die KAPITA-Analyse zeigt dir, welche Punkte aus finanzieller Sicht besonders wichtig werden.

VertiefungErst die Exposé-Zahlen plausibilisieren

VertiefungDanach Unterlagen und Risiken gezielt abgleichen

Nächster Schritt

Eigene Immobilie mit echten Zahlen prüfen

Nutze den Rechner kostenlos für dein Objekt. Wenn das Objekt interessant bleibt, kannst du anschließend die vollständige Prüfung als PDF sichern.

Kaufprüfung starten

Was kostet ein Immobilienfehler?

Viele Risiken werden erst sichtbar, wenn Zins, Leerstand und Kaufpreis zusammen gerechnet werden

Der Investmentreport macht solche Risiken früh sichtbar, damit du nicht nur auf Bauchgefühl, Einzelwerte oder optimistische Annahmen angewiesen bist.

FehlerMögliche Auswirkung

1 % höherer Zins

10.000-30.000 € Mehrbelastung möglichabhängig von Darlehenshöhe, Zinsbindung und Laufzeit

Leerstand oder Mietausfall

mehrere Tausend Euro LiquiditätsbelastungMiete fehlt, laufende Kosten bleiben trotzdem bestehen

falsche Kostenkalkulation

schnell fünfstellige FehlentscheidungHausgeld, Rücklagen und Instandhaltung werden oft unterschätzt

zu hoher Kaufpreis

dauerhaft schwacher Cashflowein zu hoher Einstiegspreis lässt sich später schwer korrigieren

Report-Vorschau

Sieh vorher, wie deine Analyseals fertige Unterlage aussieht

Drei Beispielseiten zeigen dir den Aufbau des Reports: erst der schnelle Überblick, dann die Finanzierung und schließlich die Risiken, die du vor einer Entscheidung prüfen solltest.

RisikocheckZins +1 %

Zeigt, wie stark ein höherer Zinssatz den monatlichen Cashflow belasten kann.

BankblickDSCR 1,18

Ordnet ein, ob der Objektüberschuss den Kapitaldienst rechnerisch tragen kann.

Langfristbild20 Jahre

Zeigt Restschuld, Tilgung, Cashflow und mögliche Vermögensentwicklung im Zeitverlauf.

TransparenzFormeln

Dokumentiert Annahmen und Rechenwege, damit die Ergebnisse später nachvollziehbar bleiben.

Objektanalyse

Der Report macht Risiken und Zusammenhänge sichtbar

Viele Immobilien wirken auf den ersten Blick rentabel. Kritisch wird es oft erst nach Finanzierung, nicht umlagefähigen Kosten, Rücklagen, Steuerwirkung und Stressszenarien. Der Report bringt diese Punkte in eine klare Prüfunterlage.

01 · KostenlosImmobilie berechnen

Cashflow, Rendite, Break-even-Miete und erste Einordnung zeigen, ob das Objekt grundsätzlich interessant ist.

02 · Eigene ZahlenRisiken verstehen

Die Vorschau macht sichtbar, welche vertiefenden Prüfungen der Report später dokumentiert.

03 · Bei BedarfAnalyse als PDF sichern

Wenn das Objekt relevant bleibt, erhältst du die vollständige Objektanalyse mit Risiko, Finanzierung und Rechenweg.

Sofort-Fazit

Der Report zeigt, ob das Objekt kaufwürdig, prüfenswert oder kritisch wirkt.

Bankblick

DSCR, Loan-to-Value, Kapitaldienst und Mietpuffer werden nachvollziehbar eingeordnet.

Risikocheck

Zinsanstieg, Leerstand und höhere Kosten werden als Stressszenario sichtbar.

Langfristbild

Restschuld und möglicher Vermögensaufbau werden über 5, 10 und 20 Jahre dokumentiert.

Beispielreport ansehen Zum Rechner

Keine RegistrierungDirekt starten

BrowserbasiertEingaben bleiben lokal

Rechenweg sichtbarAnnahmen nachvollziehbar

Erst rechnenDann entscheiden

KAPITAProfessionelle Investmentanalyse

Immobilien-Kapitalanlage

Musterobjekt · Nordrhein-Westfalen

Datum: beim Export
Kaufpreis: 248.000,00 €

Positiver monatlicher Cashflow+158,77 €Monatlicher Cashflow

Investment-ScoreSolide Kapitalanlage

Bruttorendite6,63 %

DSCR1,18

Loan-to-Value–

Investment-EinschätzungDu siehst sofort, ob das Objekt grundsätzlich prüfenswert wirkt.

Die Vorschau zeigt Cashflow, Score und Kernkennzahlen. Die vollständige Objektanalyse ergänzt Risiko, Finanzierung, Szenarien und Rechenweg.

Cashflow+158,77 €

Bruttorendite6,63 %

DSCR1,18

Loan-to-Value–

Vollständige Prüfung als PDF sichern

Beispielrechnung

Wohnung für 280.000 Euro in Köln prüfen

So sieht eine erste Objektprüfung aus: Kaufpreis, Miete, Hausgeld, Eigenkapital und Finanzierung werden zusammen betrachtet.

Monatlicher Cashflow133,08 €

Bruttorendite6,69 %

Break-even-Miete1.238,76 € / Monat

Was du kostenlos prüfen kannst

Mehr Klarheit vor Besichtigung,Bankgespräch oder Kaufentscheidung

Kostenlose Vorprüfung

Du kannst ein Objekt zuerst unverbindlich rechnen, Annahmen verändern und die Tragfähigkeit testen.

Optionale Steuerwirkung

Wenn du die Steueroption aktivierst, fließen AfA, steuerpflichtiges Ergebnis und persönlicher Steuersatz in die relevanten Werte ein.

Nachvollziehbare Kennzahlen

Jede Kennzahl ist so aufgebaut, dass auch Nicht-Finanzprofis verstehen, was sie für die Kaufentscheidung bedeutet.

Report, wenn das Objekt interessant ist

Wenn das Objekt weiter interessant ist, kannst du daraus eine professionelle Objektanalyse mit Risiko, Finanzierung und Fazit erhalten.

Beispielreport ansehenSo sieht die fertige Objektanalyse aus Glossar öffnenKennzahlen und Formeln verständlich nachlesen

Schritt 1

Objekt

Erfasse zuerst die Objektdaten. Kaufpreis, Fläche und optionales Objektbild gehören zur späteren Zuordnung des Reports.

ObjektadresseInfo zu Objektadresse

Optional. Die Adresse erscheint im PDF-Report und hilft, die Berechnung später eindeutig dem Objekt zuzuordnen.

KaufpreisInfo zu Kaufpreis

Der reine Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten und ohne Renovierung. Auf dieser Basis werden Rendite und Kaufpreisfaktor berechnet.

€

Vermietbare FlächeInfo zu Vermietbare Fläche

Die vermietbare Fläche in Quadratmetern. Daraus berechnet KAPITA unter anderem die Miete pro Quadratmeter.

m²

GrundstücksgrößeInfo zu Grundstücksgröße

Optional. Die Grundstücksgröße wird im PDF-Report dokumentiert und hilft, das Objektprofil besser einzuordnen. Sie verändert die Renditeberechnung nicht direkt.

m²

Renovierung einmaligInfo zu Renovierung einmalig

Einmalige Kosten vor oder kurz nach dem Kauf, zum Beispiel Modernisierung, Reparaturen oder Sanierung.

€

Objektbild für PDFInfo zu Objektbild für PDF

Optionales Bild für den PDF-Report. Es macht die Unterlage persönlicher und hilft bei der späteren Zuordnung.

Optional: JPG, PNG oder WebP

KAPITA Fokuskennzahl

Cashflow nahe Break-even

0,00 €

Monatlicher CashflowDie Immobilie liegt rechnerisch nahe am Break-even.

– EK-Rendite– €/m²

Ausgewogene Ausgangslage

Finanzierung kritisch

Rendite unter Zielbereich

Risiko konservativ

Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären

Der jährliche Cashflow zeigt, wie viel Geld nach laufenden Kosten, Finanzierung und optionaler Steuerwirkung rechnerisch pro Jahr übrig bleibt oder fehlt.

0,00 €

Bank-DSCRBank-DSCR erklären

Der Bank-DSCR zeigt, ob der konservativ angesetzte Objektüberschuss den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt. Über 1 bedeutet rechnerische Deckung, ab etwa 1,20 entsteht mehr Puffer.

–

BruttorenditeBruttorendite erklären

Die Bruttorendite vergleicht die Jahresmiete mit dem Kaufpreis. Sie ist ein schneller Erstcheck, berücksichtigt aber noch keine Kosten, Finanzierung oder Steuer.

–

KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten rechnerisch im Kaufpreis stecken. Je niedriger der Faktor, desto günstiger wirkt das Objekt im Verhältnis zur Miete.

–

Nächster SchrittSieh dir die Report-Vorschau mit deinen berechneten Zahlen an

Du kannst den Aufbau bereits ansehen. Für eine aussagekräftige Objektanalyse ergänzt du vorher noch die fehlenden Kerndaten.

Bleibt monatlich Geld übrig?

Monatliche Tragfähigkeit

Die Immobilie liegt rechnerisch etwa am Break-even. Schon kleine Änderungen bei Miete, Zins oder Kosten können das Ergebnis drehen.

Monatlicher CashflowMonatlicher Cashflow erklären

Das ist der Betrag, der nach laufenden Kosten, Finanzierung und optional Steuern monatlich übrig bleibt oder fehlt.

0,00 €mit Steuer

Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären

Der jährliche Cashflow zeigt denselben Überschuss oder Fehlbetrag auf Jahressicht.

0,00 €mit Steuer

Cashflow p.a. vor SteuerCashflow p.a. vor Steuer erklären

Diese Kennzahl zeigt, wie die Immobilie vor persönlicher Einkommensteuer läuft.

0,00 €

Break-even-MieteBreak-even-Miete erklären

Diese Monatsmiete wäre ungefähr nötig, damit der Cashflow bei den aktuellen Annahmen bei 0 Euro liegt.

0,00 € / Monat

JahresmieteJahresmiete erklären

Das sind die Nettokaltmieten eines Jahres vor Kosten, Mietausfallwagnis und Finanzierung.

0,00 €

Objektüberschuss p.a.Objektüberschuss p.a. erklären

Das ist der operative Überschuss aus Miete minus laufenden Objektkosten, aber vor Zins, Tilgung und Steuer.

0,00 €

Objektüberschuss nach Steuer p.a.Objektüberschuss nach Steuer p.a. erklären

Hier wird der operative Überschuss um die berechnete Steuerwirkung ergänzt oder reduziert.

0,00 €

Passt der Kaufpreis zur Miete?

Rendite & Kaufpreis

Die Rendite wirkt im Verhältnis zum Kaufpreis eher schwach. Prüfe, ob Miete, Kaufpreis oder laufende Kosten realistisch verbessert werden können.

EK-RenditeEK-Rendite erklären

Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital über den Cashflow verzinst.

–mit Steuer

BruttomietrenditeBruttomietrendite erklären

Das ist die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Kosten werden hier noch nicht berücksichtigt.

–

NettomietrenditeNettomietrendite erklären

Diese Rendite berücksichtigt laufende Objektkosten und ein eingetragenes Mietausfallwagnis, aber keine persönliche Einkommensteuer. Dadurch ist sie konservativer und besser mit anderen Objekten vergleichbar.

–vor Steuer

Objektüberschuss für NettorenditeObjektüberschuss für Nettorendite erklären

Das ist der Jahresüberschuss, den KAPITA für die Nettomietrendite verwendet: Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, sonstige Kosten und eingetragenes Mietausfallwagnis.

0,00 €

Rendite nach SteuerRendite nach Steuer erklären

Diese Kennzahl zeigt die Nettorendite inklusive der berechneten persönlichen Steuerwirkung, sofern die Steueroption aktiviert ist.

–mit Steuerwirkung

KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären

Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Niedriger ist meist günstiger.

–

Miete pro m²Miete pro m² erklären

Diese Zahl hilft, die angesetzte Miete mit ähnlichen Wohnungen oder Häusern in der Lage zu vergleichen.

– €/m²

Deine Report-Vorschau

Prüfe den Überblick mit deinen berechneten Zahlen

Wenn die Einordnung für dich passt, kannst du die vollständige Objektanalyse direkt unter der Vorschau einmalig freischalten.

KAPITAProfessionelle Investmentanalyse

Immobilien-Kapitalanlage

Objektadresse

Datum: beim Export
Kaufpreis: 0,00 €

Cashflow nahe Break-even0,00 €Monatlicher Cashflow

Investment-ScoreAusgewogene Ausgangslage

Bruttorendite–

DSCR–

Loan-to-Value–

Investment-EinschätzungDu siehst sofort, ob das Objekt grundsätzlich prüfenswert wirkt.

Die Vorschau zeigt Cashflow, Score und Kernkennzahlen. Die vollständige Objektanalyse ergänzt Risiko, Finanzierung, Szenarien und Rechenweg.

Cashflow0,00 €

Bruttorendite–

DSCR–

Loan-to-Value–

Vollständige Prüfung als PDF sichern

Enthält die wichtigsten Punkte für eine nachvollziehbare Objektprüfung.

Kaufentscheidung mit Score
Cashflow nach Kosten, Finanzierung und Steuer
DSCR, Fremdfinanzierung und Bankkennzahlen
Zins-, Leerstands- und Kosten-Stresstest
5/10/20-Jahres-Projektion
Formeln und Annahmen zur Nachvollziehbarkeit

Erst Kerndaten ergänzen, dann Kapitalanlage vollständig prüfen.Ergänze diese Angaben, damit die Objektanalyse nicht leer oder missverständlich wird.

Kaufpreis
Vermietbare Fläche
Monatsmiete
Eigenkapital
Persönlicher Steuersatz bis 60 %

Vor dem Checkout

Die vollständige Objektanalyse wird als digitaler Immobilienreport bereitgestellt. Der einmalige Zugriff kostet 19,00 EUR einmalig. Die Zahlung erfolgt anschließend im sicheren Zahlungsbereich von Stripe.

Vollständigen Musterreport ansehenIch akzeptiere die AGB und Widerrufsinformation sowie die Datenschutzerklärung. Ich stimme ausdrücklich zu, dass mit der Bereitstellung der digitalen Objektanalyse unmittelbar nach der Zahlung begonnen wird, und bestätige, dass mein Widerrufsrecht dadurch erlöschen kann.

Einmaliger Zugriff: 19,00 EUR einmalig; keine Umsatzsteuerberechnung gemäß § 19 UStG

Sicherer Checkout über StripeKein AboApple PayGoogle PayKarte

Weiterführende Inhalte

Rechnen, verstehen und besser vorbereitet entscheiden

Diese Seiten helfen dir, einzelne Kennzahlen richtig einzuordnen und schneller von der ersten Prüfung zur strukturierten Investmentanalyse zu kommen.

Beispiele

So sieht die fertige Analyse aus

Analyse einer Eigentumswohnung in Köln Beispielreport für Immobilien-Investments

Wissen

Wichtige Begriffe verstehen

Immobilien-Kennzahlen einfach erklärt Bruttomietrendite bei Immobilien Nettomietrendite bei Immobilien Eigenkapitalrendite bei Immobilien Break-even-Miete bei Immobilien Kapitaldienst bei Immobilien Gesamtkapitalbedarf beim Immobilienkauf Cashflow nach Steuer bei Immobilien Was ist DSCR bei Immobilien?Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?Cashflow bei Immobilien einfach erklärt Kaufpreisfaktor bei Immobilien Hausgeld: umlagefähig und nicht umlagefähig AfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnen

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FAQ

Häufige Fragen: Immobilie vor dem Kauf prüfen

Was sollte ich vor dem Kauf einer Immobilie prüfen?

Vor einer Besichtigung oder einem Bankgespräch solltest du mindestens Kaufpreis, Miete, Wohnfläche, Hausgeld, laufende Kosten, Eigenkapital und Finanzierung grob prüfen. Danach gehören Unterlagen wie Mietvertrag, Wirtschaftsplan, Protokolle, Energieausweis und Objektzustand dazu.

Ersetzt KAPITA die Objektprüfung vor Ort?

KAPITA hilft dir bei der rechnerischen Vorprüfung. Lage, Zustand, rechtliche Unterlagen, Mietvertrag, WEG-Themen und steuerliche Details musst du zusätzlich mit den echten Unterlagen oder fachlicher Hilfe prüfen.