Finanz- und Dokumentencheck
Kurzüberblick
Zahlen erst plausibilisieren und danach mit Originalunterlagen belegen.
Cashflow, Rendite, Kapitalbedarf und Finanzierung immer mit denselben vollständigen Annahmen lesen.
Offene Dokumente, Widersprüche und Verantwortlichkeiten als konkrete Prüfpunkte festhalten.
Übernimm Kaufpreis, Fläche und Miete nicht ungeprüft aus der Überschrift des Exposés. Gleiche sie mit Flächenberechnung, Mietvertrag oder Mieterliste ab. Trenne Nettokaltmiete von Nebenkosten, einmalige Renovierung von laufender Instandhaltung und umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten. Notiere bei jeder Zahl Quelle und Stichtag, damit Schätzung, Anbieterangabe und belegter Wert nicht vermischt werden.
Eine hohe Bruttorendite reicht nicht. Prüfe Gesamtkapitalbedarf inklusive Nebenkosten und Renovierung, Nettomietrendite nach Eigentümerkosten, monatlichen Cashflow, Kaufpreisfaktor und Break-even-Miete gemeinsam. Ein Ergebnis ist nur belastbar, wenn Hausgeld, Rücklagen, Leerstand und sonstige Kosten vollständig erfasst sind. Der Hauptrechner führt diese Werte mit denselben Annahmen zusammen.
Dokumentiere Eigenkapital, Darlehen, Sollzins, Tilgung, Zinsbindung und Kapitaldienst. Der DSCR zeigt, ob der konservativ berechnete Objektüberschuss den Kapitaldienst deckt. Prüfe zusätzlich Restschuld und Anschlussfinanzierung. Ein LTV darf nur verwendet werden, wenn ein nachvollziehbarer externer Marktwert vorliegt; der Kaufpreis allein ist kein unabhängiger Marktwert.
Für jede Immobilie sind Eigentum, Nutzung, Flächen, Energiezustand, Mietverhältnis und bekannte Maßnahmen zu belegen. Bei Eigentumswohnungen sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Beschlusssammlung, Protokolle, Rücklagenstand und geplante Sonderumlagen besonders wichtig. Bei vermieteten Häusern gehören Mieterliste, Einzelmietverträge, Zahlungsstände, Betriebskosten und Modernisierungsnachweise dazu.
Wenn Exposé und Dokumente voneinander abweichen, sollte nicht stillschweigend der günstigere Wert verwendet werden. Halte fest, welcher Nachweis fehlt, wer ihn liefern soll und bis wann er geprüft werden muss. Typische Aufgaben betreffen Flächen, Miethöhe, Rücklagen, Sonderumlagen, Baulasten, Instandhaltungsstau, nicht genehmigte Nutzung oder abweichende Finanzierungskonditionen.
Das Ergebnis sollte nicht nur „kaufen“ oder „nicht kaufen“ lauten. Sinnvoller ist eine bedingte Einordnung: weiter prüfen, wenn Unterlagen vollständig sind; Kaufpreis neu verhandeln, wenn Kosten oder Miete abweichen; Finanzierung anpassen, wenn Puffer fehlt; abbrechen, wenn wesentliche Risiken ungeklärt bleiben. So bleibt nachvollziehbar, worauf die Entscheidung beruht.
Einordnung
Nächster Schritt
FAQ
Für die erste Finanzprüfung brauchst du mindestens Kaufpreis, vermietbare Fläche, Nettokaltmiete, Kaufnebenkosten, laufende Eigentümerkosten, Rücklagen, Eigenkapital, Sollzins und Tilgung. Fehlende Werte sollten ausdrücklich als offen markiert und nicht optimistisch geschätzt werden.
Zu den Kernunterlagen gehören Exposé, Grundbuchauszug, Energieausweis, Mietvertrag beziehungsweise Mieterliste, Flächen- und Bauunterlagen sowie Nachweise zu Modernisierungen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Beschlusssammlung, Protokolle und Stand der Erhaltungsrücklage hinzu.
Cashflow, Brutto- und Nettomietrendite, Gesamtkapitalbedarf, Kaufpreisfaktor, Break-even-Miete und Kapitaldienst gehören zur Grundprüfung. Bei Finanzierung sind zusätzlich DSCR und Fremdfinanzierung wichtig; ein LTV ist nur mit einem belastbaren externen Marktwert sinnvoll.
Abweichungen zwischen Exposé, Mietvertrag und Abrechnung, ungewöhnlich niedrige Eigentümerkosten, fehlende Rücklagen, offene Sonderumlagen, kurzer Zinsbindungspuffer, ungeklärte Flächen oder ein nur knapp positiver Cashflow sind Gründe für eine vertiefte Prüfung.
Nein. KAPITA strukturiert Finanzdaten und Prüffragen. Zustand, Lage, rechtliche Verhältnisse, Marktwert, Mietvertrag, Finanzierung und steuerliche Situation müssen anhand der Originalunterlagen und bei Bedarf fachlich geprüft werden.