Formel
Die Liquidität der Immobilie
Je nach Einstellung wird die Steuerwirkung einbezogen. Deshalb lohnt sich der Blick auf Cashflow vor und nach Steuer.Cashflow = Miete - Objektkosten - Mietausfall - Kapitaldienst - SteuerwirkungGrundlage für Kapitalanleger
Cashflow bei Immobilien einfach erklärt
Der Cashflow ist die Liquiditätskennzahl einer Immobilien-Kapitalanlage. Er beantwortet eine sehr praktische Frage: Muss ich jeden Monat Geld zuschießen oder trägt sich die Immobilie rechnerisch selbst?Beispiel
Cashflow zeigt, was monatlich übrig bleibt
Eine Immobilie bringt 950 EUR Kaltmiete. Nach nicht umlagefähigen Kosten, Rücklage, Mietausfallwagnis und Kapitaldienst bleiben 120 EUR übrig.Miete950 EUR / Monat
Kosten + Finanzierung830 EUR / Monat
Rechnung950 EUR - 830 EUR = 120 EUR
Ergebnis+120 EUR monatlicher Cashflow
Der Cashflow zeigt Liquidität. Eine Immobilie kann eine gute Rendite haben und trotzdem monatlich Geld binden.
Die Grundidee des Cashflows
Vereinfacht ziehst du von den Mieteinnahmen alle laufenden Eigentümerkosten, ein realistisches Mietausfallwagnis und den Kapitaldienst ab. Bleibt ein positiver Betrag übrig, erzeugt die Immobilie monatliche Liquidität.
Warum Bruttorendite nicht reicht
Eine Immobilie kann eine attraktive Bruttorendite haben und trotzdem monatlich Geld kosten. Das passiert zum Beispiel bei hohem Hausgeld, hoher Tilgung, teurem Zins oder zu geringem Eigenkapital. Deshalb sollte der Cashflow immer neben der Rendite geprüft werden.
Cashflow nach Steuer
Steuern können den Cashflow verändern. Zinsen und AfA können steuerlich wirken, während Tilgung keine steuerliche Ausgabe ist. Deshalb ist es sinnvoll, Cashflow vor Steuer und nach Steuer getrennt zu betrachten.
Weiterlesen
Weitere Kennzahlen einfach erklärt
Immobilien werden verständlicher, wenn du nicht nur eine Kennzahl isoliert betrachtest. Diese Begriffe helfen dir, Rendite, Finanzierung und Risiko gemeinsam einzuordnen.Cashflow nach Steuer bei ImmobilienBreak-even-Miete bei ImmobilienKapitaldienst bei ImmobilienImmobilien-Kennzahlen einfach erklärtBruttomietrendite bei ImmobilienNettomietrendite bei ImmobilienEigenkapitalrendite bei ImmobilienGesamtkapitalbedarf beim ImmobilienkaufWas ist DSCR bei Immobilien?Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?
Optional
Verstehe die Kennzahl und prüfe danach dein eigenes Objekt
Das Glossar hilft dir, die Begriffe einzuordnen. Wenn du ein konkretes Angebot prüfen möchtest, kannst du die Werte anschließend mit deinen eigenen Zahlen im Rechner berechnen.FAQ
Häufige Fragen: Cashflow bei Immobilien einfach erklärt
Was bedeutet Cashflow bei Immobilien?
Der Cashflow zeigt, ob nach Mieteinnahmen, laufenden Kosten, Finanzierung und optionaler Steuerwirkung monatlich Geld übrig bleibt oder zusätzlich benötigt wird.
Muss der Cashflow immer positiv sein?
Nicht immer. Manche Anleger akzeptieren anfänglich negativen Cashflow, wenn langfristige Wertsteigerung oder Tilgung im Vordergrund stehen. Für Liquidität und Sicherheit ist positiver Cashflow aber meist deutlich angenehmer.
Was verfälscht den Cashflow?
Typische Fehler sind zu niedrige Kostenansätze, fehlendes Mietausfallwagnis, nicht berücksichtigte nicht umlagefähige Kosten und zu optimistische Finanzierung.