Formel
Die echte Einstiegssumme
Diese Summe zeigt, wie viel Kapital insgesamt benötigt wird, bevor die Aufteilung in Eigenkapital und Darlehen betrachtet wird.Gesamtkapitalbedarf = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + RenovierungKaufkosten verstehen
Gesamtkapitalbedarf beim Immobilienkauf
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Wahrheit. Für Finanzierung und Rendite zählt, wie viel Kapital insgesamt benötigt wird.Beispiel
Vom Kaufpreis zum echten Kapitalbedarf
Eine Immobilie kostet 250.000 EUR. Hinzu kommen 25.000 EUR Kaufnebenkosten und 10.000 EUR Renovierung.Kaufpreis250.000 EUR
Nebenkosten + Renovierung25.000 EUR + 10.000 EUR
Rechnung250.000 EUR + 35.000 EUR = 285.000 EUR
Ergebnis285.000 EUR Gesamtkapitalbedarf
Für Rendite, Eigenkapital und Darlehen ist nicht nur der Kaufpreis wichtig, sondern die gesamte Einstiegssumme.
Warum der Kaufpreis allein nicht reicht
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und mögliche Renovierungskosten erhöhen den Kapitalbedarf. Wenn diese Beträge fehlen, werden Eigenkapitalbedarf, Darlehen und Rendite zu optimistisch dargestellt.
Auswirkung auf die Nettomietrendite
Die Nettomietrendite vergleicht den bereinigten Jahresüberschuss mit dem gesamten Kapitalbedarf. Je höher Kaufnebenkosten und Investitionen sind, desto niedriger fällt die Rendite bei gleicher Miete aus.
Auswirkung auf die Finanzierung
Der Gesamtkapitalbedarf bestimmt, wie viel Eigenkapital oder Darlehen benötigt wird. Wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist, steigt das Darlehen und damit häufig auch Kapitaldienst und Loan-to-Value.
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Weitere Kennzahlen einfach erklärt
Immobilien werden verständlicher, wenn du nicht nur eine Kennzahl isoliert betrachtest. Diese Begriffe helfen dir, Rendite, Finanzierung und Risiko gemeinsam einzuordnen.Bruttomietrendite bei ImmobilienNettomietrendite bei ImmobilienAfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnenImmobilien-Kennzahlen einfach erklärtEigenkapitalrendite bei ImmobilienBreak-even-Miete bei ImmobilienKapitaldienst bei ImmobilienCashflow nach Steuer bei ImmobilienWas ist DSCR bei Immobilien?Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?
Optional
Verstehe die Kennzahl und prüfe danach dein eigenes Objekt
Das Glossar hilft dir, die Begriffe einzuordnen. Wenn du ein konkretes Angebot prüfen möchtest, kannst du die Werte anschließend mit deinen eigenen Zahlen im Rechner berechnen.FAQ
Häufige Fragen: Gesamtkapitalbedarf beim Immobilienkauf
Was ist der Gesamtkapitalbedarf?
Der Gesamtkapitalbedarf ist die Summe aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und weiteren Investitionen wie Renovierung.
Warum gehören Kaufnebenkosten in die Renditeberechnung?
Weil sie beim Kauf tatsächlich bezahlt oder finanziert werden müssen. Ohne Kaufnebenkosten wirkt die Rendite meist zu hoch.
Wie hängt der Gesamtkapitalbedarf mit dem Darlehen zusammen?
Das Darlehen ergibt sich vereinfacht aus Gesamtkapitalbedarf minus eingesetztem Eigenkapital.