Bankblick auf die Finanzierung
Immobilienfinanzierung für Kapitalanlagen prüfen
Ordne Darlehen, Eigenkapital, Kapitaldienst, LTV und Restschuld ein, bevor du mit der Bank sprichst.KapitaldienstDSCRFremdfinanzierung
KAPITA Fokuskennzahl
Cashflow nahe Break-even0,00 €
Monatlicher CashflowDie Immobilie liegt rechnerisch nahe am Break-even.– EK-Rendite– €/m²
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt, wie viel Geld nach laufenden Kosten, Finanzierung und optionaler Steuerwirkung rechnerisch pro Jahr übrig bleibt oder fehlt.
Bank-DSCRBank-DSCR erklären
Der Bank-DSCR zeigt, ob der konservativ angesetzte Objektüberschuss den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt. Über 1 bedeutet rechnerische Deckung, ab etwa 1,20 entsteht mehr Puffer.
BruttorenditeBruttorendite erklären
Die Bruttorendite vergleicht die Jahresmiete mit dem Kaufpreis. Sie ist ein schneller Erstcheck, berücksichtigt aber noch keine Kosten, Finanzierung oder Steuer.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten rechnerisch im Kaufpreis stecken. Je niedriger der Faktor, desto günstiger wirkt das Objekt im Verhältnis zur Miete.
Nächster SchrittSieh dir die Report-Vorschau mit deinen berechneten Zahlen an
Du kannst den Aufbau bereits ansehen. Für eine aussagekräftige Objektanalyse ergänzt du vorher noch die fehlenden Kerndaten.
Bleibt monatlich Geld übrig?
Monatliche Tragfähigkeit
Die Immobilie liegt rechnerisch etwa am Break-even. Schon kleine Änderungen bei Miete, Zins oder Kosten können das Ergebnis drehen.
Monatlicher CashflowMonatlicher Cashflow erklären
Das ist der Betrag, der nach laufenden Kosten, Finanzierung und optional Steuern monatlich übrig bleibt oder fehlt.
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt denselben Überschuss oder Fehlbetrag auf Jahressicht.
Cashflow p.a. vor SteuerCashflow p.a. vor Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt, wie die Immobilie vor persönlicher Einkommensteuer läuft.
Break-even-MieteBreak-even-Miete erklären
Diese Monatsmiete wäre ungefähr nötig, damit der Cashflow bei den aktuellen Annahmen bei 0 Euro liegt.
JahresmieteJahresmiete erklären
Das sind die Nettokaltmieten eines Jahres vor Kosten, Mietausfallwagnis und Finanzierung.
Objektüberschuss p.a.Objektüberschuss p.a. erklären
Das ist der operative Überschuss aus Miete minus laufenden Objektkosten, aber vor Zins, Tilgung und Steuer.
Objektüberschuss nach Steuer p.a.Objektüberschuss nach Steuer p.a. erklären
Hier wird der operative Überschuss um die berechnete Steuerwirkung ergänzt oder reduziert.
Passt der Kaufpreis zur Miete?
Rendite & Kaufpreis
Die Rendite wirkt im Verhältnis zum Kaufpreis eher schwach. Prüfe, ob Miete, Kaufpreis oder laufende Kosten realistisch verbessert werden können.
EK-RenditeEK-Rendite erklären
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital über den Cashflow verzinst.
BruttomietrenditeBruttomietrendite erklären
Das ist die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Kosten werden hier noch nicht berücksichtigt.
NettomietrenditeNettomietrendite erklären
Diese Rendite berücksichtigt laufende Objektkosten und ein eingetragenes Mietausfallwagnis, aber keine persönliche Einkommensteuer. Dadurch ist sie konservativer und besser mit anderen Objekten vergleichbar.
Objektüberschuss für NettorenditeObjektüberschuss für Nettorendite erklären
Das ist der Jahresüberschuss, den KAPITA für die Nettomietrendite verwendet: Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, sonstige Kosten und eingetragenes Mietausfallwagnis.
Rendite nach SteuerRendite nach Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt die Nettorendite inklusive der berechneten persönlichen Steuerwirkung, sofern die Steueroption aktiviert ist.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Niedriger ist meist günstiger.
Miete pro m²Miete pro m² erklären
Diese Zahl hilft, die angesetzte Miete mit ähnlichen Wohnungen oder Häusern in der Lage zu vergleichen.
Deine Report-Vorschau
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KAPITAProfessionelle Investmentanalyse
Immobilien-Kapitalanlage
Objektadresse
- Datum
- beim Export
- Kaufpreis
- 0,00 €
Cashflow nahe Break-even0,00 €Monatlicher Cashflow
Investment-ScoreAusgewogene Ausgangslage
Bruttorendite–
DSCR–
Loan-to-Value–
Investment-EinschätzungDu siehst sofort, ob das Objekt grundsätzlich prüfenswert wirkt.
Die Vorschau zeigt Cashflow, Score und Kernkennzahlen. Die vollständige Objektanalyse ergänzt Risiko, Finanzierung, Szenarien und Rechenweg.
Enthält die wichtigsten Punkte für eine nachvollziehbare Objektprüfung.
- Kaufentscheidung mit Score
- Cashflow nach Kosten, Finanzierung und Steuer
- DSCR, Fremdfinanzierung und Bankkennzahlen
- Zins-, Leerstands- und Kosten-Stresstest
- 5/10/20-Jahres-Projektion
- Formeln und Annahmen zur Nachvollziehbarkeit
Erst Kerndaten ergänzen, dann Kapitalanlage vollständig prüfen.Ergänze diese Angaben, damit die Objektanalyse nicht leer oder missverständlich wird.
- Kaufpreis
- Vermietbare Fläche
- Monatsmiete
- Eigenkapital
- Persönlicher Steuersatz bis 60 %
Vor dem Checkout
Die vollständige Objektanalyse wird als digitaler Immobilienreport bereitgestellt. Der einmalige Zugriff kostet 19,00 EUR einmalig. Die Zahlung erfolgt anschließend im sicheren Zahlungsbereich von Stripe.
Vollständigen Musterreport ansehenEinmaliger Zugriff: 19,00 EUR einmalig; keine Umsatzsteuerberechnung gemäß § 19 UStG
Sicherer Checkout über StripeKein AboApple PayGoogle PayKarte
Vor dem Bankgespräch
Die Finanzierung muss nicht nur bezahlbar, sondern nachvollziehbar sein
Diese Seite ordnet Darlehen, Eigenkapital, Kapitaldienst, Fremdfinanzierungsquote, optionalen LTV und Restschuld so ein, dass du die Finanzierungsstruktur besser verstehst und gezielter in Gespräche gehst.Bankblick
Diese Finanzierungswerte solltest du kennen
Banken prüfen mehr als die Monatsrate. Für deine eigene Vorbereitung helfen diese Werte besonders.DarlehenFremdkapital
Zeigt, wie viel Kapital finanziert werden muss.
EigenkapitalSicherheitsanteil
Senkt Beleihung und Kapitaldienst, bindet aber eigenes Kapital.
FremdfinanzierungKaufpreisbezug
Zeigt, welcher Anteil des Kaufpreises über Darlehen finanziert wird. Ein echter LTV braucht einen externen Marktwert.
KapitaldienstRate p.a.
Zins und Tilgung bestimmen die laufende Finanzierungsbelastung.
RestschuldAnschlussrisiko
Wichtig für Zinsbindung und spätere Anschlussfinanzierung.
Zinssensitivität
Ein Prozentpunkt kann die Tragfähigkeit spürbar verändern
Wenn das Darlehen hoch ist, wirkt ein höherer Zinssatz direkt auf den Kapitaldienst. Deshalb sollte eine Finanzierung nicht nur mit dem heutigen Zinssatz, sondern auch mit einem Stressszenario betrachtet werden.- Heute
- Zins und Tilgung ergeben den aktuellen Kapitaldienst
- +1 % Zins
- Rate steigt, DSCR und Cashflow sinken
- Prüffrage
- Bleibt die Finanzierung auch mit Gegenwind tragfähig?
Bankgespräch vorbereiten
Diese Fragen solltest du vor der Finanzierungsanfrage beantworten können
Je geordneter die Zahlen sind, desto leichter erkennst du selbst Schwächen in der Finanzierung.- Wie hoch ist der Kapitaldienst?Zins und Tilgung müssen zur Objektliquidität passen.
- Wie hoch ist der Fremdfinanzierungsanteil?Eine hohe Fremdfinanzierung erhöht die Abhängigkeit von Zins, Bewertung und Eigenkapitalpuffer.
- Wie entwickelt sich die Restschuld?Die Restschuld entscheidet mit über das Anschlussfinanzierungsrisiko.
- Wie viel Puffer bleibt?DSCR und Mietpuffer zeigen, ob die Finanzierung knapp oder komfortabler wirkt.
Begriffe für das Bankgespräch
Diese Kennzahlen machen die Finanzierung nachvollziehbarer
Für die Finanzierung sind vor allem Kapitaldienst, Beleihung, Eigenkapital und Tragfähigkeit wichtig. Diese Seiten erklären die Begriffe Schritt für Schritt.Weiterführende Inhalte
Rechnen, verstehen und besser vorbereitet entscheiden
Diese Seiten helfen dir, einzelne Kennzahlen richtig einzuordnen und schneller von der ersten Prüfung zur strukturierten Investmentanalyse zu kommen.Beispiele
So sieht die fertige Analyse aus
Wissen
Wichtige Begriffe verstehen
Immobilien-Kennzahlen einfach erklärtBruttomietrendite bei ImmobilienNettomietrendite bei ImmobilienEigenkapitalrendite bei ImmobilienBreak-even-Miete bei ImmobilienKapitaldienst bei ImmobilienGesamtkapitalbedarf beim ImmobilienkaufCashflow nach Steuer bei ImmobilienWas ist DSCR bei Immobilien?Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?Cashflow bei Immobilien einfach erklärtKaufpreisfaktor bei ImmobilienHausgeld: umlagefähig und nicht umlagefähigAfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnen
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Schneller zum eigenen Check
FAQ
Häufige Fragen: Finanzierung im Rechner
Was ist der Kapitaldienst?
Der Kapitaldienst besteht aus Zins und Tilgung. Er ist die regelmäßige Belastung aus dem Darlehen und entscheidet mit darüber, ob die Mieteinnahmen die Finanzierung tragen können.
Wie wirkt Eigenkapital auf die Finanzierung?
Mehr Eigenkapital senkt Darlehen, Kapitaldienst und Beleihung. Das kann die Finanzierung stabiler machen. Gleichzeitig bindest du mehr eigenes Kapital, was die Eigenkapitalrendite verändern kann.
Welche Finanzierungswerte sollte ich vor einem Bankgespräch kennen?
Wichtig sind Darlehenshöhe, Eigenkapitalanteil, LTV, Kapitaldienst, Tilgungsverlauf und die Frage, ob der Objektüberschuss genug Puffer bietet. KAPITA bereitet diese objektbezogenen Werte als Orientierung auf.
Welcher Loan-to-Value ist bei einer Immobilienfinanzierung gut?
Ein niedrigerer LTV wirkt konservativer, weil weniger Fremdkapital im Verhältnis zum Kaufpreis oder Objektwert eingesetzt wird. Pauschal gut oder schlecht ist der Wert aber nicht: Entscheidend sind auch Cashflow, DSCR, Eigenkapitalbindung und Konditionen.
Warum sollte ich die Restschuld früh prüfen?
Ja. Die Restschuld zeigt, wie viel Darlehen nach mehreren Jahren noch offen ist. Sie ist wichtig, weil bei einer Anschlussfinanzierung ein anderer Zinssatz auf diese Restschuld treffen kann.