Formel
Die Abschreibung verständlich berechnen
Die AfA-Basis sollte nur den Gebäudewert enthalten. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.AfA p.a. = AfA-Basis des Gebäudes × AfA-SatzSteuerwirkung verstehen
AfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnen
Die AfA ist einer der wichtigsten steuerlichen Hebel bei vermieteten Immobilien. Sie wirkt nicht wie eine laufende Ausgabe auf dem Konto, kann aber das steuerpflichtige Ergebnis senken und damit den Cashflow nach Steuer deutlich verändern.AfA einfach erklärt
AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung. Bei vermieteten Immobilien wird steuerlich anerkannt, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert. Dieser Gebäudeanteil kann anteilig als Werbungskosten wirken. Das ist wichtig, weil die AfA den steuerlichen Gewinn mindern kann, obwohl sie keine monatliche Auszahlung wie Zins, Hausgeld oder Instandhaltung ist.
AfA ist keine monatliche Ausgabe
Ein häufiger Denkfehler: Die AfA wirkt nicht wie eine Rechnung, die du jeden Monat bezahlst. Sie ist eine steuerliche Rechengröße. Dein Konto verändert sich dadurch zunächst nicht direkt. Trotzdem kann sie wichtig sein, weil sie das zu versteuernde Ergebnis senken kann. Deshalb betrachtet KAPITA Cashflow vor Steuer und Cashflow nach Steuer getrennt.
Warum der Gebäudeanteil entscheidend ist
Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibbar. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und gehört deshalb nicht in die AfA-Basis. Entscheidend ist die Kaufpreisaufteilung: Welcher Anteil entfällt auf das Gebäude und welcher auf den Grundstücksanteil? Gerade bei Eigentumswohnungen wird dieser Punkt häufig unterschätzt.
Die Formel für Einsteiger
Die vereinfachte Logik lautet: AfA-Basis = Gebäudeteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Praktisch heißt das: Kaufpreis, anteilige Kaufnebenkosten und wirklich AfA-relevante Investitionen werden nicht vollständig angesetzt, sondern nur mit dem Gebäudeanteil. Danach gilt: jährliche AfA = AfA-Basis mal AfA-Satz.
So entsteht die AfA-Basis
Vereinfacht kann die AfA-Basis aus Kaufpreis, anteiligen Kaufnebenkosten und AfA-relevanten Investitionen abgeleitet werden. Anschließend wird nur der Gebäudeanteil angesetzt. Beispiel: Kaufpreis 65.000 Euro plus Kaufnebenkosten 6.871 Euro ergeben 71.871 Euro. Bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 75 Prozent liegt die geschätzte AfA-Basis bei 53.903,25 Euro.
Warum KAPITA nur eine Schätzung vorbereitet
Der Rechner kann dir die AfA-Basis verständlich vorbereiten, aber er kennt nicht automatisch den steuerlich richtigen Gebäudeanteil. Dieser hängt vom konkreten Objekt, der Lage, dem Grundstücksanteil und der Kaufpreisaufteilung ab. Deshalb bleibt die AfA-Basis im Rechner bewusst überschreibbar.
AfA-Satz und Baujahr prüfen
Der passende AfA-Satz hängt unter anderem von Gebäudeart, Fertigstellungszeitpunkt und steuerlichen Sonderregeln ab. Bei vielen älteren Wohngebäuden wird häufig mit 2 Prozent gerechnet, für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude sieht § 7 EStG regelmäßig 3 Prozent vor. Sonderfälle wie Denkmal, Sanierungsgebiet oder degressive AfA sollten gesondert geprüft werden.
Typische Fehler bei der AfA
Häufige Fehler sind ein zu hoher Gebäudeanteil ohne Begründung, doppelt angesetzte Investitionen, vergessene Kaufnebenkosten oder die Verwechslung von Tilgung und steuerlicher Ausgabe. Auch Renovierungen kurz nach dem Kauf können steuerlich anders behandelt werden als einfache laufende Erhaltungskosten.
Renovierung und Investitionen vorsichtig behandeln
Nicht jede Renovierung wirkt steuerlich gleich. Manche Kosten können sofort als Erhaltungsaufwand relevant sein, andere gehören eher in die AfA-Basis oder fallen unter besondere Regeln. KAPITA zeigt deshalb eine 15-Prozent-Orientierung und macht sichtbar, wenn Renovierungskosten im Verhältnis zur AfA-Basis auffällig hoch wirken.
Wie KAPITA die AfA im Rechner nutzt
Wenn du die Steuerberechnung aktivierst, nutzt KAPITA AfA, Zinsen, Miete und laufende Kosten zur Berechnung des Cashflows nach Steuer. Die AfA-Basis sollte dabei bewusst eingetragen oder aus einer nachvollziehbaren Annahme abgeleitet werden. So bleibt die Analyse verständlich, ohne steuerliche Genauigkeit vorzutäuschen.
Einordnung
Das solltest du zur AfA mitnehmen
- Die AfA ist kein Geldabfluss, sondern eine steuerliche Rechengröße.
- Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Anteil für Grund und Boden.
- Die automatische AfA-Basis ist eine Orientierung und bleibt im Rechner bewusst überschreibbar.
- Für Steuererklärung, Kaufpreisaufteilung und Sonderfälle solltest du die offiziellen Grundlagen oder fachliche Beratung nutzen.
Quellen
Offizielle Grundlagen zur weiteren Prüfung.
Die Seite erklärt die Logik verständlich. Für die konkrete steuerliche Behandlung solltest du die offiziellen Grundlagen und bei Bedarf fachliche Beratung nutzen.Weiterlesen
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Häufige Fragen: AfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnen
Was bedeutet AfA bei Immobilien?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Bei vermieteten Immobilien kann der Gebäudeanteil über die Nutzungsdauer steuerlich abgeschrieben werden. Der Grund und Boden wird dabei nicht abgeschrieben.
Kann ich den gesamten Kaufpreis abschreiben?
Nein. Die AfA bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil. Der Kaufpreis muss deshalb in Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden. Dafür kann unter anderem die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung genutzt werden.
Kann KAPITA die AfA automatisch richtig berechnen?
KAPITA kann eine Schätzung über Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Investitionen und Gebäudeanteil vorbereiten. Für steuerliche Sicherheit sollten Kaufvertrag, BMF-Arbeitshilfe oder Steuerberatung herangezogen werden.
Warum beeinflusst die AfA den Cashflow nach Steuer?
Die AfA senkt nicht direkt die monatliche Zahlung, kann aber das steuerpflichtige Ergebnis reduzieren. Dadurch kann sich der Cashflow nach Steuer verbessern. Die Wirkung hängt vom Steuersatz und von den übrigen Einnahmen und Kosten ab.
Wie berechne ich die AfA pro Jahr?
Vereinfacht gilt: AfA pro Jahr = AfA-Basis mal AfA-Satz. Wenn die AfA-Basis 53.903,25 Euro beträgt und der AfA-Satz 2 Prozent ist, ergibt sich eine jährliche AfA von 1.078,07 Euro.
Was ist der Gebäudeanteil?
Der Gebäudeanteil ist der Teil des Kaufpreises, der rechnerisch auf das Gebäude entfällt. Der restliche Teil gehört zum Grund und Boden. Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden.
Sind 75 Prozent Gebäudeanteil immer richtig?
Nein. 75 Prozent kann eine einfache Startannahme sein, ist aber nicht automatisch richtig. In teuren Lagen kann der Grundstücksanteil höher sein; bei anderen Objekten kann der Gebäudeanteil höher ausfallen.