Formel
Die Abschreibung verständlich berechnen
Die AfA-Basis sollte nur den Gebäudewert enthalten. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.AfA p.a. = AfA-Basis des Gebäudes × AfA-SatzSteuerwirkung verstehen
AfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnen
Die AfA beeinflusst nicht direkt deine Monatsrate, kann aber das steuerpflichtige Ergebnis verändern. Entscheidend ist, welche Anschaffungskosten wirklich auf das Gebäude entfallen und welcher AfA-Satz für dein Objekt plausibel ist.Beispiel
AfA-Basis mit Gebäudeanteil schätzen
Kaufpreis und anteilige Erwerbskosten ergeben 280.000 EUR. Davon entfallen nach deiner Annahme 75 % auf das Gebäude. Der AfA-Satz beträgt 2 %.Gebäudeanteil280.000 EUR x 75 % = 210.000 EUR
AfA-Satz2,0 %
Rechnung210.000 EUR x 2,0 % = 4.200 EUR p.a.
Ergebnis4.200 EUR jährliche AfA
Die AfA ist keine monatliche Auszahlung, kann aber das steuerpflichtige Ergebnis senken. Der Gebäudeanteil sollte fachlich plausibel sein.
AfA einfach erklärt
AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung. Bei vermieteten Immobilien wird steuerlich anerkannt, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert. Dieser Gebäudeanteil kann anteilig als Werbungskosten wirken. Das ist wichtig, weil die AfA den steuerlichen Gewinn mindern kann, obwohl sie keine monatliche Auszahlung wie Zins, Hausgeld oder Instandhaltung ist.
AfA ist keine monatliche Ausgabe
Ein häufiger Denkfehler: Die AfA wirkt nicht wie eine Rechnung, die du jeden Monat bezahlst. Sie ist eine steuerliche Rechengröße. Dein Konto verändert sich dadurch zunächst nicht direkt. Trotzdem kann sie wichtig sein, weil sie das zu versteuernde Ergebnis senken kann. Deshalb betrachtet KAPITA Cashflow vor Steuer und Cashflow nach Steuer getrennt.
Warum der Gebäudeanteil entscheidend ist
Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibbar. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und gehört deshalb nicht in die AfA-Basis. Entscheidend ist die Kaufpreisaufteilung: Welcher Anteil entfällt auf das Gebäude und welcher auf den Grundstücksanteil? Gerade bei Eigentumswohnungen wird dieser Punkt häufig unterschätzt.
Die Formel für Einsteiger
Die Formel lässt sich vereinfacht so lesen: AfA-Basis = Gebäudeteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Praktisch heißt das: Kaufpreis, anteilige Kaufnebenkosten und wirklich AfA-relevante Investitionen werden nicht vollständig angesetzt, sondern nur mit dem Gebäudeanteil. Danach gilt: jährliche AfA = AfA-Basis mal AfA-Satz.
So entsteht die AfA-Basis
Vereinfacht kann die AfA-Basis aus Kaufpreis, anteiligen Kaufnebenkosten und AfA-relevanten Investitionen abgeleitet werden. Anschließend wird nur der Gebäudeanteil angesetzt. Beispiel: Kaufpreis 65.000 Euro plus Kaufnebenkosten 6.871 Euro ergeben 71.871 Euro. Bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 75 Prozent liegt die geschätzte AfA-Basis bei 53.903,25 Euro.
Warum KAPITA nur eine Schätzung vorbereitet
Der Rechner kann dir die AfA-Basis verständlich vorbereiten, aber er kennt nicht automatisch den steuerlich richtigen Gebäudeanteil. Dieser hängt vom konkreten Objekt, der Lage, dem Grundstücksanteil und der Kaufpreisaufteilung ab. Deshalb bleibt die AfA-Basis im Rechner bewusst überschreibbar.
AfA-Satz und Baujahr prüfen
Der passende AfA-Satz hängt unter anderem von Gebäudeart, Fertigstellungszeitpunkt und steuerlichen Sonderregeln ab. Bei vielen älteren Wohngebäuden wird häufig mit 2 Prozent gerechnet, für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude sieht § 7 EStG regelmäßig 3 Prozent vor. Sonderfälle wie Denkmal, Sanierungsgebiet oder degressive AfA sollten gesondert geprüft werden.
Typische Fehler bei der AfA
Häufige Fehler sind ein zu hoher Gebäudeanteil ohne Begründung, doppelt angesetzte Investitionen, vergessene Kaufnebenkosten oder die Verwechslung von Tilgung und steuerlicher Ausgabe. Auch Renovierungen kurz nach dem Kauf können steuerlich anders behandelt werden als einfache laufende Erhaltungskosten.
Renovierung und Investitionen vorsichtig behandeln
Nicht jede Renovierung wirkt steuerlich gleich. Manche Kosten können sofort als Erhaltungsaufwand relevant sein, andere gehören eher in die AfA-Basis oder fallen unter besondere Regeln. KAPITA zeigt deshalb eine 15-Prozent-Orientierung und macht sichtbar, wenn Renovierungskosten im Verhältnis zur AfA-Basis auffällig hoch wirken.
Wie KAPITA die AfA im Rechner nutzt
Wenn du die Steuerberechnung aktivierst, nutzt KAPITA AfA, Zinsen, Miete und laufende Kosten zur Berechnung des Cashflows nach Steuer. Die AfA-Basis sollte dabei bewusst eingetragen oder aus einer nachvollziehbaren Annahme abgeleitet werden. So bleibt die Analyse verständlich, ohne steuerliche Genauigkeit vorzutäuschen.
Praxisbeispiel: So liest du die AfA-Basis
Angenommen, Kaufpreis und Kaufnebenkosten ergeben zusammen 300.000 Euro. Wenn davon nach Kaufpreisaufteilung 75 Prozent auf das Gebäude entfallen, beträgt die AfA-Basis 225.000 Euro. Bei 2 Prozent AfA entstehen 4.500 Euro jährliche Abschreibung. Dieser Betrag senkt rechnerisch das steuerpflichtige Ergebnis, ist aber keine sichere Auszahlung.
Warum die Steuerwirkung vorsichtig gelesen werden sollte
Die tatsächliche Wirkung hängt von persönlichem Steuersatz, anderen Einkünften, Zinsen, Kaufpreisaufteilung, Renovierungen und steuerlichen Sonderregeln ab. KAPITA macht die Annahmen sichtbar, damit du sie nachvollziehen und bei Bedarf mit Steuerberatung oder Unterlagen abgleichen kannst.
Einordnung
Wichtig zur AfA-Berechnung
- Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar; Grund und Boden gehört nicht in die AfA-Basis.
- Kaufnebenkosten können anteilig zur AfA-Basis gehören, soweit sie auf das Gebäude entfallen.
- Die berechnete Steuerwirkung ist eine Schätzung und sollte bei konkreten Entscheidungen steuerlich geprüft werden.
Quellen
Offizielle Grundlagen zur weiteren Prüfung
Die Seite erklärt den Rechenweg verständlich. Für die konkrete steuerliche Behandlung solltest du die offiziellen Grundlagen und bei Bedarf fachliche Beratung nutzen.Weiterlesen
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Optional
Verstehe die Kennzahl und prüfe danach dein eigenes Objekt
Das Glossar hilft dir, die Begriffe einzuordnen. Wenn du ein konkretes Angebot prüfen möchtest, kannst du die Werte anschließend mit deinen eigenen Zahlen im Rechner berechnen.FAQ
Häufige Fragen: AfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnen
Was bedeutet AfA bei Immobilien?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Bei vermieteten Immobilien kann der Gebäudeanteil über die Nutzungsdauer steuerlich abgeschrieben werden. Der Grund und Boden wird dabei nicht abgeschrieben.
Kann ich den gesamten Kaufpreis abschreiben?
Nein. Die AfA bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil. Der Kaufpreis muss deshalb in Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden. Dafür kann unter anderem die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung genutzt werden.
Kann KAPITA die AfA automatisch richtig berechnen?
KAPITA kann eine Schätzung über Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Investitionen und Gebäudeanteil vorbereiten. Für steuerliche Sicherheit sollten Kaufvertrag, BMF-Arbeitshilfe oder Steuerberatung herangezogen werden.
Warum beeinflusst die AfA den Cashflow nach Steuer?
Die AfA senkt nicht direkt die monatliche Zahlung, kann aber das steuerpflichtige Ergebnis reduzieren. Dadurch kann sich der Cashflow nach Steuer verbessern. Die Wirkung hängt vom Steuersatz und von den übrigen Einnahmen und Kosten ab.
Wie berechne ich die AfA pro Jahr?
Vereinfacht gilt: AfA pro Jahr = AfA-Basis mal AfA-Satz. Wenn die AfA-Basis 53.903,25 Euro beträgt und der AfA-Satz 2 Prozent ist, ergibt sich eine jährliche AfA von 1.078,07 Euro.
Was ist der Gebäudeanteil?
Der Gebäudeanteil ist der Teil des Kaufpreises, der rechnerisch auf das Gebäude entfällt. Der restliche Teil gehört zum Grund und Boden. Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden.
Sind 75 Prozent Gebäudeanteil immer richtig?
Nein. 75 Prozent kann eine einfache Startannahme sein, ist aber nicht automatisch richtig. In teuren Lagen kann der Grundstücksanteil höher sein; bei anderen Objekten kann der Gebäudeanteil höher ausfallen.
Wie berechne ich die AfA-Basis einer vermieteten Immobilie?
Als erste Orientierung: Kaufpreis plus anteilige Erwerbskosten und AfA-relevante Investitionen werden nur mit dem Gebäudeanteil angesetzt. Danach wird diese AfA-Basis mit dem passenden AfA-Satz multipliziert.
Gehören Kaufnebenkosten in die AfA-Berechnung?
Ja, anteilige Kaufnebenkosten können zur AfA-Basis gehören, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Der Anteil für Grund und Boden bleibt nicht abschreibbar.
Ist die berechnete Steuerersparnis durch AfA sicher?
Die Steuerwirkung ist keine sichere Auszahlung. Sie hängt unter anderem vom persönlichen Steuersatz, den übrigen Einkünften, der Kaufpreisaufteilung, den Zinsen und der konkreten steuerlichen Behandlung ab.
Warum kann die AfA-Steuerwirkung vom tatsächlichen Ergebnis abweichen?
Die AfA-Steuerwirkung hängt von der persönlichen steuerlichen Situation, der anerkannten Kaufpreisaufteilung, dem Gebäudewert, Zinsen, Renovierungen und möglichen Sonderregeln ab. Der Rechner liefert deshalb eine transparente Schätzung, aber keine Steuerberatung.