Immobilien-Kennzahl erklärt
Formel
Banknah: Loan-to-Value = Darlehen / BeleihungswertBeispiel
Der Loan-to-Value zeigt das Verhältnis aus Darlehen und Immobilienwert. Wenn kein separater Marktwert eingetragen ist, verwendet KAPITA den Kaufpreis als Immobilienwert; Banken können eigene Sicherheitsabschläge und Beleihungswerte ansetzen.
Wenn eine Immobilie mit 300.000 Euro angesetzt wird und das Darlehen 240.000 Euro beträgt, liegt der LTV bei 80 Prozent. Wichtig: In der Bankprüfung kann der angesetzte Beleihungswert niedriger sein als der Kaufpreis. Dann fällt der bankinterne LTV höher aus als die einfache Kaufpreis-Näherung.
Ein hoher LTV kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, weil weniger eigenes Kapital eingesetzt wird. Gleichzeitig steigt aber das Risiko: Die Finanzierung ist stärker gehebelt, Zinsänderungen fallen stärker ins Gewicht und Banken schauen genauer auf Tragfähigkeit und Sicherheiten.
Ein hoher LTV ist nicht automatisch schlecht, wenn Cashflow, DSCR und Mietpuffer stabil sind. Kritisch wird es, wenn hohe Fremdfinanzierung mit knappem Cashflow und geringen Rücklagen zusammenkommt.
Weiterlesen
Optional
FAQ
Loan-to-Value, kurz LTV, zeigt das Verhältnis von Darlehen zum Objektwert oder Kaufpreis. Je höher der LTV, desto stärker ist die Immobilie fremdfinanziert.
Ein niedrigerer LTV bedeutet meist mehr Eigenkapital und weniger Beleihungsrisiko. Ein sehr hoher LTV kann die Finanzierung teurer oder schwerer darstellbar machen.
Nicht automatisch. Mehr Eigenkapital senkt das Risiko, bindet aber auch Kapital. Entscheidend ist, ob Finanzierung, Cashflow und Renditeziel zusammenpassen.
Vereinfacht: Darlehen geteilt durch Objektwert oder Kaufpreis. Beispiel: 240.000 Euro Darlehen / 300.000 Euro Kaufpreis = 80 Prozent Loan-to-Value.
Nicht zwingend. Banken können mit einem eigenen Beleihungswert rechnen, der vom Kaufpreis abweicht. KAPITA nutzt den Kaufpreis als transparente Näherung, damit die Vorprüfung nachvollziehbar bleibt.