Immobilien-Kennzahl erklärt

Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?

Der Loan-to-Value zeigt, wie stark eine Immobilie im Verhältnis zum Objektwert fremdfinanziert ist. Die Kennzahl hilft, Kapitalstruktur und Finanzierungsrisiko schnell einzuordnen.
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Formel

Die Beleihung verständlich machen

Banken arbeiten häufig mit dem Beleihungswert. KAPITA nutzt als transparente Näherung den Kaufpreis, weil ein bankinterner Beleihungswert dem Käufer vorab oft nicht vorliegt.
Banknah: Loan-to-Value = Darlehen / Beleihungswert

LTV einfach berechnet

Wenn eine Immobilie mit 300.000 Euro angesetzt wird und das Darlehen 240.000 Euro beträgt, liegt der LTV bei 80 Prozent. Wichtig: In der Bankprüfung kann der angesetzte Beleihungswert niedriger sein als der Kaufpreis. Dann fällt der bankinterne LTV höher aus als die einfache Kaufpreis-Näherung.

Was ein hoher LTV bedeutet

Ein hoher LTV kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, weil weniger eigenes Kapital eingesetzt wird. Gleichzeitig steigt aber das Risiko: Die Finanzierung ist stärker gehebelt, Zinsänderungen fallen stärker ins Gewicht und Banken schauen genauer auf Tragfähigkeit und Sicherheiten.

LTV gemeinsam mit Cashflow lesen

Ein hoher LTV ist nicht automatisch schlecht, wenn Cashflow, DSCR und Mietpuffer stabil sind. Kritisch wird es, wenn hohe Fremdfinanzierung mit knappem Cashflow und geringen Rücklagen zusammenkommt.

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Weitere Kennzahlen einfach erklärt.

Immobilien werden verständlicher, wenn du nicht nur eine Kennzahl isoliert betrachtest. Diese Begriffe helfen dir, Rendite, Finanzierung und Risiko gemeinsam einzuordnen.
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Optional

Mit echten Zahlen wird aus Wissen eine Prüfung.

Das Glossar erklärt die Begriffe. Wenn du danach ein konkretes Objekt prüfen möchtest, kannst du die Kennzahlen im Rechner mit deinen eigenen Annahmen berechnen.
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FAQ

Häufige Fragen: Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?

Was bedeutet Loan-to-Value?

Loan-to-Value, kurz LTV, zeigt das Verhältnis von Darlehen zum Objektwert oder Kaufpreis. Je höher der LTV, desto stärker ist die Immobilie fremdfinanziert.

Warum ist LTV für Banken wichtig?

Ein niedrigerer LTV bedeutet meist mehr Eigenkapital und weniger Beleihungsrisiko. Ein sehr hoher LTV kann die Finanzierung teurer oder schwerer darstellbar machen.

Ist ein niedriger LTV immer besser?

Nicht automatisch. Mehr Eigenkapital senkt das Risiko, bindet aber auch Kapital. Entscheidend ist, ob Finanzierung, Cashflow und Renditeziel zusammenpassen.