Immobilien-Kennzahl erklärt

Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?

Der Loan-to-Value zeigt, wie stark eine Immobilie im Verhältnis zum Objektwert fremdfinanziert ist. Die Kennzahl hilft, Kapitalstruktur und Finanzierungsrisiko schnell einzuordnen.

Erklärung lesen Zur Glossar-Übersicht

Formel

Die Beleihung verständlich machen

Banken arbeiten häufig mit einem eigenen Beleihungswert. KAPITA berechnet einen orientierenden LTV nur aus einem von dir eingegebenen externen Marktwert. Liegt dieser nicht vor, bleibt die kaufpreisbezogene Fremdfinanzierungsquote klar getrennt.

Banknah: Loan-to-Value = Darlehen / Beleihungswert

Beispiel

Loan-to-Value verständlich berechnen

Der extern ermittelte Marktwert einer Immobilie beträgt 300.000 EUR. Das Darlehen beträgt 240.000 EUR.

Darlehen240.000 EUR

Marktwert laut Bewertung300.000 EUR

Rechnung240.000 EUR / 300.000 EUR = 80,00 %

Ergebnis80,00 % Loan-to-Value

Der Loan-to-Value zeigt hier das Verhältnis aus Darlehen und eingegebenem externen Marktwert. Ohne diesen Wert weist KAPITA nur das getrennte Verhältnis von Darlehen zu Kaufpreis aus; Banken können zusätzlich eigene Sicherheitsabschläge und Beleihungswerte ansetzen.

LTV einfach berechnet

Wenn ein externer Marktwert von 300.000 Euro eingegeben wird und das Darlehen 240.000 Euro beträgt, liegt der orientierende LTV bei 80 Prozent. Wichtig: Eine Bank kann einen niedrigeren Beleihungswert ansetzen. Dann fällt ihr interner LTV höher aus.

Was ein hoher LTV bedeutet

Ein hoher LTV kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, weil weniger eigenes Kapital eingesetzt wird. Gleichzeitig steigt aber das Risiko: Die Finanzierung ist stärker gehebelt, Zinsänderungen fallen stärker ins Gewicht und Banken schauen genauer auf Tragfähigkeit und Sicherheiten.

LTV gemeinsam mit Cashflow lesen

Ein hoher LTV ist nicht automatisch schlecht, wenn Cashflow, DSCR und Mietpuffer stabil sind. Kritisch wird es, wenn hohe Fremdfinanzierung mit knappem Cashflow und geringen Rücklagen zusammenkommt.

Weitere Kennzahlen einfach erklärt

Immobilien werden verständlicher, wenn du nicht nur eine Kennzahl isoliert betrachtest. Diese Begriffe helfen dir, Rendite, Finanzierung und Risiko gemeinsam einzuordnen.

Was ist DSCR bei Immobilien?Kapitaldienst bei Immobilien Eigenkapitalrendite bei Immobilien Immobilien-Kennzahlen einfach erklärt

Optional

Verstehe die Kennzahl und prüfe danach dein eigenes Objekt

Das Glossar hilft dir, die Begriffe einzuordnen. Wenn du ein konkretes Angebot prüfen möchtest, kannst du die Werte anschließend mit deinen eigenen Zahlen im Rechner berechnen.

Zum Rechner

FAQ

Häufige Fragen: Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?

Was bedeutet Loan-to-Value?

Loan-to-Value, kurz LTV, zeigt das Verhältnis von Darlehen zu einem belastbaren Objekt- oder Beleihungswert. Eine Quote zum Kaufpreis ist eine hilfreiche Fremdfinanzierungskennzahl, aber kein bankseitiger LTV.

Warum ist LTV für Banken wichtig?

Ein niedrigerer LTV bedeutet meist mehr Eigenkapital und weniger Beleihungsrisiko. Ein sehr hoher LTV kann die Finanzierung teurer oder schwerer darstellbar machen.

Ist ein niedriger LTV immer besser?

Nicht automatisch. Mehr Eigenkapital senkt das Risiko, bindet aber auch Kapital. Entscheidend ist, ob Finanzierung, Cashflow und Renditeziel zusammenpassen.

Wie berechnet man den Loan-to-Value?

Vereinfacht: Darlehen geteilt durch einen eingegebenen Objektwert. Beispiel: 240.000 Euro Darlehen / 300.000 Euro externer Marktwert = 80 Prozent Loan-to-Value.

Ist der KAPITA-LTV identisch mit dem Bankwert?

Nein. KAPITA weist einen LTV nur aus, wenn du einen externen Marktwert eingibst. Banken können zusätzlich mit einem eigenen Beleihungswert und Sicherheitsabschlägen rechnen. Ohne Marktwert zeigt KAPITA deshalb getrennt Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis.