Beispielanalyse
Die Musterwohnung wird mit einem Kaufpreis von 280.000 Euro, einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.560 Euro und einer konservativen Kostenbetrachtung geprüft. Das Ziel ist nicht, ein einzelnes Objekt schönzurechnen, sondern zu zeigen, wie Kaufpreis, Miete, Hausgeld, Finanzierung und Risiko gemeinsam gelesen werden sollten.
Die Bruttorendite wirkt auf den ersten Blick attraktiv. Entscheidend ist aber, ob nach laufenden Kosten, Mietausfallwagnis und Kapitaldienst monatlich Geld übrig bleibt. In der Musterrechnung entsteht ein positiver Cashflow. Das verbessert die Liquidität und schafft mehr Spielraum, falls Kosten steigen oder Miete zeitweise ausfällt.
Für ein Bankgespräch reicht eine hohe Rendite allein nicht aus. Kapitaldienst, Eigenkapital, Loan-to-Value und DSCR zeigen, ob die Finanzierung rechnerisch tragfähig wirkt. Ein DSCR oberhalb von 1,00 deutet darauf hin, dass der Objektüberschuss den Kapitaldienst deckt; zusätzlicher Puffer macht die Struktur robuster.
Auch bei positivem Cashflow bleiben Risiken: Hausgeld kann steigen, Instandhaltung kann höher ausfallen, Anschlussfinanzierungen können teurer werden und Leerstand kann den Cashflow belasten. Deshalb sollte die Analyse immer mit Szenarien gelesen werden, nicht nur mit dem besten Fall.
Einordnung
Nächster Schritt
PDF-Report
Cashflow, Rendite, Break-even-Miete und erste Einordnung sind direkt sichtbar.
Cover, Überblick und erste Kennzahlen zeigen, wie die fertige Unterlage aufgebaut ist.
Risikoanalyse, Finanzierung, Zukunftsszenarien und Rechenweg vollständig als PDF sichern.
Eine erste Seite mit Kurzfazit, Cashflow, Score und den wichtigsten Finanzierungswerten.
Zins, Leerstand und steigende Kosten werden greifbar, bevor du weitere Zeit in ein Objekt investierst.
Kapitaldienst, LTV, DSCR, Eigenkapital und Annahmen werden nachvollziehbar dokumentiert.
Der Report bündelt deine Annahmen, Kennzahlen und Hinweise übersichtlich statt nur einzelne Rechnerwerte zu zeigen.
Kapitalanlage Analyse zur Finanzierungsvorbereitung
Die Detailseiten zu Risiko, Finanzierung und Rechenweg sind im vollständigen Report enthalten.
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Beispielrechnung
Was du kostenlos prüfen kannst
Du kannst ein Objekt zuerst unverbindlich rechnen, Annahmen verändern und die Tragfähigkeit testen.
Wenn du die Steueroption aktivierst, fließen AfA, steuerpflichtiges Ergebnis und persönlicher Steuersatz in die relevanten Werte ein.
Jede Kennzahl ist so aufgebaut, dass auch Nicht-Finanzprofis verstehen, was sie für die Kaufentscheidung bedeutet.
Wenn das Objekt weiter interessant ist, kannst du deine Analyse als übersichtlichen PDF-Report sichern.
KAPITA Fokuskennzahl
Cashflow nahe Break-evenKostenlose Analyse erstellt
Die wichtigsten Zahlen sind sichtbar. Jetzt kannst du die Analyse sauber dokumentieren.Im Report werden Risikoanalyse, Finanzierung, Szenarien und Rechenweg in einer übersichtlichen PDF-Unterlage zusammengeführt.Das ist der Betrag, der nach laufenden Kosten, Finanzierung und optional Steuern monatlich übrig bleibt oder fehlt.
Der jährliche Cashflow zeigt denselben Überschuss oder Fehlbetrag auf Jahressicht.
Diese Kennzahl zeigt, wie die Immobilie vor persönlicher Einkommensteuer läuft.
Diese Monatsmiete wäre ungefähr nötig, damit der Cashflow bei den aktuellen Annahmen bei 0 Euro liegt.
Das sind die Nettokaltmieten eines Jahres vor Kosten, Mietausfallwagnis und Finanzierung.
Das ist der operative Überschuss aus Miete minus laufenden Objektkosten, aber vor Zins, Tilgung und Steuer.
Hier wird der operative Überschuss um die berechnete Steuerwirkung ergänzt oder reduziert.
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital über den Cashflow verzinst.
Das ist die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Kosten werden hier noch nicht berücksichtigt.
Diese Rendite berücksichtigt laufende Objektkosten und ein eingetragenes Mietausfallwagnis, aber keine persönliche Einkommensteuer. Dadurch ist sie konservativer und besser mit anderen Objekten vergleichbar.
Das ist der Jahresüberschuss, den KAPITA für die Nettomietrendite verwendet: Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, sonstige Kosten und eingetragenes Mietausfallwagnis.
Diese Kennzahl zeigt die Nettorendite inklusive der berechneten persönlichen Steuerwirkung, sofern die Steueroption aktiviert ist.
Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Niedriger ist meist günstiger.
Diese Zahl hilft, die angesetzte Miete mit ähnlichen Wohnungen oder Häusern in der Lage zu vergleichen.
Die wichtigsten Kennzahlen bleiben sichtbar. Der vollständige Report ergänzt Charts, Szenarien, Rechenweg und Kennzahlen für das Bankgespräch.
Report-Vorschau
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Der PDF-Report ist aktuell ohne Bezahlung verfügbar.
Wofür KAPITA gedacht ist
FAQ
Nein. Die Beispielanalyse zeigt, wie eine strukturierte Objektprüfung aussehen kann. Für deine eigene Immobilie solltest du die tatsächlichen Objekt-, Kosten- und Finanzierungsdaten im Rechner eintragen.
Banken interessieren vor allem nachvollziehbare Annahmen, Kapitaldienst, Beleihung, Eigenkapital, Cashflow und Risikopuffer. Genau diese Punkte werden in der Beispielanalyse sichtbar gemacht.
Du kannst dein eigenes Objekt mit denselben Kennzahlen prüfen und die Ergebnisse anschließend als PDF-Unterlage dokumentieren.