VertiefungVollständiger Eingabensatz des Musterobjekts
Angesetzt werden 260.000 Euro Kaufpreis, 72 Quadratmeter vermietbare Fläche, 1.450 Euro Monatskaltmiete und 8.000 Euro Renovierung. Die Erwerbsannahmen betragen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 Prozent Notar, 0,5 Prozent Grundbuch, 3,57 Prozent Makler sowie 1.300 Euro weitere Erwerbskosten. Beim Hausgeld werden 270 Euro insgesamt, davon 205 Euro umlagefähig und 65 Euro nicht umlagefähig, getrennt erfasst. Von den 65 Euro entfallen 18 Euro auf die WEG-Rücklage; zusätzlich werden 40 Euro eigene Instandhaltungsreserve und 20 Euro sonstige Kosten erfasst. Die 25 Euro Grundsteuer werden als umlagefähige Position dokumentiert; das Mietausfallwagnis beträgt 2 Prozent.
VertiefungKapitalbedarf und Finanzierung nachvollziehen
Aus Kaufpreis, Erwerbskosten und Renovierung entsteht ein Gesamtkapitalbedarf von 300.682 Euro. Nach 85.000 Euro Eigenkapital verbleibt ein Darlehen von 215.682 Euro. Die Rechnung verwendet 3,7 Prozent Sollzins, 2,0 Prozent anfängliche Tilgung und zehn Jahre Zinsbindung. Daraus folgt ein Kapitaldienst von 12.293,87 Euro pro Jahr; die rechnerische Restschuld nach zehn Jahren beträgt rund 163.579 Euro.
VertiefungErgebnis des Basisszenarios
Die Jahreskaltmiete beträgt 17.400 Euro. Nach laufenden Objektkosten und Mietausfallwagnis bleiben 15.496,80 Euro Objektüberschuss vor Finanzierung. Nach Kapitaldienst entstehen 3.202,93 Euro Cashflow vor Steuer. Die berechnete Steuerwirkung von 1.605,93 Euro reduziert den Cashflow nach Steuer auf 1.597 Euro pro Jahr beziehungsweise 133,08 Euro pro Monat. Die Bruttorendite beträgt 6,69 Prozent, die Nettomietrendite 5,15 Prozent und der Kaufpreisfaktor 14,94.
VertiefungBankkennzahlen richtig lesen
Der konservativ berechnete Bank-DSCR liegt bei 1,20. Das bedeutet rechnerische Deckung mit begrenztem Puffer. Der Loan-to-Value beträgt 82,95 Prozent, weil für das Beispiel ein externer Marktwert von 260.000 Euro angenommen wird; ohne belastbaren Marktwert wäre diese Kennzahl nicht aussagekräftig. Banken können beide Werte mit eigenen Kostenansätzen, Sicherheitsabschlägen und Beleihungswerten anders berechnen.
VertiefungStressszenario verhindert eine vorschnelle Kaufentscheidung
Unter den hinterlegten Stressannahmen sinkt die Jahresmiete, während Kosten und Kapitaldienst steigen. Der monatliche Cashflow fällt dadurch auf rund minus 330 Euro und der DSCR auf 0,76. Das positive Basisergebnis ist daher kein Freifahrtschein: Vor einer Entscheidung müssten insbesondere Finanzierungskonditionen, Hausgeldabrechnung, WEG-Unterlagen, Mietvertrag und Instandhaltungsbedarf mit echten Dokumenten bestätigt werden.