Beispielanalyse
Kurzüberblick
Die Beispielwohnung wirkt rechnerisch prüfenswert, weil Rendite und Cashflow positiv ausfallen.
Die Finanzierung sollte zusätzlich mit Zins- und Leerstandsszenarien getestet werden.
Die Analyse eignet sich als Muster, wie Zahlen für Bank, Eigenprüfung und Objektvergleich strukturiert werden können.
Die Musterwohnung wird mit einem Kaufpreis von 280.000 Euro, einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.560 Euro und einer konservativen Kostenbetrachtung geprüft. Das Ziel ist nicht, ein einzelnes Objekt schönzurechnen, sondern zu zeigen, wie Kaufpreis, Miete, Hausgeld, Finanzierung und Risiko gemeinsam gelesen werden sollten.
Die Bruttorendite wirkt auf den ersten Blick attraktiv. Entscheidend ist aber, ob nach laufenden Kosten, Mietausfallwagnis und Kapitaldienst monatlich Geld übrig bleibt. In der Musterrechnung entsteht ein positiver Cashflow. Das verbessert die Liquidität und schafft mehr Spielraum, falls Kosten steigen oder Miete zeitweise ausfällt.
Für ein Bankgespräch reicht eine hohe Rendite allein nicht aus. Kapitaldienst, Eigenkapital, Loan-to-Value und DSCR zeigen, ob die Finanzierung nach deinen Eingaben tragbar erscheint. Ein DSCR oberhalb von 1,00 deutet darauf hin, dass der Objektüberschuss den Kapitaldienst deckt; zusätzlicher Puffer macht die Struktur robuster.
Auch bei positivem Cashflow bleiben Risiken: Hausgeld kann steigen, Instandhaltung kann höher ausfallen, Anschlussfinanzierungen können teurer werden und Leerstand kann den Cashflow belasten. Deshalb sollte die Analyse immer mit Szenarien gelesen werden, nicht nur mit dem besten Fall.
Einordnung
Nächster Schritt
Was kostet ein Immobilienfehler?
Report-Vorschau
Zeigt, wie stark ein höherer Zinssatz den monatlichen Cashflow belasten kann.
Ordnet ein, ob der Objektüberschuss den Kapitaldienst rechnerisch tragen kann.
Zeigt Restschuld, Tilgung, Cashflow und mögliche Vermögensentwicklung im Zeitverlauf.
Dokumentiert Annahmen und Rechenwege, damit die Ergebnisse später nachvollziehbar bleiben.
Objektanalyse
Cashflow, Rendite, Break-even-Miete und erste Einordnung zeigen, ob das Objekt grundsätzlich interessant ist.
Die Vorschau macht sichtbar, welche vertiefenden Prüfungen der Report später dokumentiert.
Wenn das Objekt relevant bleibt, erhältst du die vollständige Objektanalyse mit Risiko, Finanzierung und Rechenweg.
Der Report zeigt, ob das Objekt kaufwürdig, prüfenswert oder kritisch wirkt.
DSCR, Loan-to-Value, Kapitaldienst und Mietpuffer werden nachvollziehbar eingeordnet.
Zinsanstieg, Leerstand und höhere Kosten werden als Stressszenario sichtbar.
Restschuld und möglicher Vermögensaufbau werden über 5, 10 und 20 Jahre dokumentiert.
Immobilien-Kapitalanlage
Die Vorschau zeigt Cashflow, Score und Kernkennzahlen. Die vollständige Objektanalyse ergänzt Risiko, Finanzierung, Szenarien und Rechenweg.
Beispielrechnung
Was du kostenlos prüfen kannst
Du kannst ein Objekt zuerst unverbindlich rechnen, Annahmen verändern und die Tragfähigkeit testen.
Wenn du die Steueroption aktivierst, fließen AfA, steuerpflichtiges Ergebnis und persönlicher Steuersatz in die relevanten Werte ein.
Jede Kennzahl ist so aufgebaut, dass auch Nicht-Finanzprofis verstehen, was sie für die Kaufentscheidung bedeutet.
Wenn das Objekt weiter interessant ist, kannst du daraus eine professionelle Objektanalyse mit Risiko, Finanzierung und Fazit erhalten.
KAPITA Fokuskennzahl
Cashflow nahe Break-evenDer jährliche Cashflow zeigt, wie viel Geld nach laufenden Kosten, Finanzierung und optionaler Steuerwirkung rechnerisch pro Jahr übrig bleibt oder fehlt.
Der Bank-DSCR zeigt, ob der konservativ angesetzte Objektüberschuss den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt. Über 1 bedeutet rechnerische Deckung, ab etwa 1,20 entsteht mehr Puffer.
Die Bruttorendite vergleicht die Jahresmiete mit dem Kaufpreis. Sie ist ein schneller Erstcheck, berücksichtigt aber noch keine Kosten, Finanzierung oder Steuer.
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten rechnerisch im Kaufpreis stecken. Je niedriger der Faktor, desto günstiger wirkt das Objekt im Verhältnis zur Miete.
Du kannst den Aufbau bereits ansehen. Für eine aussagekräftige Objektanalyse ergänzt du vorher noch die fehlenden Kerndaten.
Die Immobilie liegt rechnerisch etwa am Break-even. Schon kleine Änderungen bei Miete, Zins oder Kosten können das Ergebnis drehen.
Das ist der Betrag, der nach laufenden Kosten, Finanzierung und optional Steuern monatlich übrig bleibt oder fehlt.
Der jährliche Cashflow zeigt denselben Überschuss oder Fehlbetrag auf Jahressicht.
Diese Kennzahl zeigt, wie die Immobilie vor persönlicher Einkommensteuer läuft.
Diese Monatsmiete wäre ungefähr nötig, damit der Cashflow bei den aktuellen Annahmen bei 0 Euro liegt.
Das sind die Nettokaltmieten eines Jahres vor Kosten, Mietausfallwagnis und Finanzierung.
Das ist der operative Überschuss aus Miete minus laufenden Objektkosten, aber vor Zins, Tilgung und Steuer.
Hier wird der operative Überschuss um die berechnete Steuerwirkung ergänzt oder reduziert.
Die Rendite wirkt im Verhältnis zum Kaufpreis eher schwach. Prüfe, ob Miete, Kaufpreis oder laufende Kosten realistisch verbessert werden können.
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital über den Cashflow verzinst.
Das ist die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Kosten werden hier noch nicht berücksichtigt.
Diese Rendite berücksichtigt laufende Objektkosten und ein eingetragenes Mietausfallwagnis, aber keine persönliche Einkommensteuer. Dadurch ist sie konservativer und besser mit anderen Objekten vergleichbar.
Das ist der Jahresüberschuss, den KAPITA für die Nettomietrendite verwendet: Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, sonstige Kosten und eingetragenes Mietausfallwagnis.
Diese Kennzahl zeigt die Nettorendite inklusive der berechneten persönlichen Steuerwirkung, sofern die Steueroption aktiviert ist.
Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Niedriger ist meist günstiger.
Diese Zahl hilft, die angesetzte Miete mit ähnlichen Wohnungen oder Häusern in der Lage zu vergleichen.
Deine Report-Vorschau
Immobilien-Kapitalanlage
Die Vorschau zeigt Cashflow, Score und Kernkennzahlen. Die vollständige Objektanalyse ergänzt Risiko, Finanzierung, Szenarien und Rechenweg.
Die vollständige Objektanalyse wird als digitaler Immobilienreport bereitgestellt. Der einmalige Zugriff kostet 19,00 EUR einmalig. Die Zahlung erfolgt anschließend im sicheren Zahlungsbereich von Stripe.
Vollständigen Musterreport ansehenEinmaliger Zugriff: 19,00 EUR einmalig; keine Umsatzsteuerberechnung gemäß § 19 UStG
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FAQ
Nein. Die Beispielanalyse zeigt, wie eine strukturierte Objektprüfung aussehen kann. Für deine eigene Immobilie solltest du die tatsächlichen Objekt-, Kosten- und Finanzierungsdaten im Rechner eintragen.
Banken interessieren vor allem nachvollziehbare Annahmen, Kapitaldienst, Beleihung, Eigenkapital, Cashflow und Risikopuffer. Genau diese Punkte werden in der Beispielanalyse sichtbar gemacht.
Du kannst dein eigenes Objekt mit denselben Kennzahlen prüfen und anschließend eine vollständige Prüfung als PDF sichern.