Finanzierung verstehen

Kapitaldienst bei Immobilien

Der Kapitaldienst ist eine der wichtigsten Größen in der Immobilienfinanzierung. Er zeigt, welche jährliche oder monatliche Belastung aus Zins und Tilgung entsteht.

Erklärung lesen Zur Glossar-Übersicht

Formel

Zins und Tilgung zusammen betrachten

In einfachen Annuitätenrechnungen wird der Kapitaldienst für das Startjahr aus Zins und anfänglicher Tilgung geschätzt. Ein genauer Tilgungsplan kann später abweichen.

Kapitaldienst p.a. = Darlehen × Zinssatz + Darlehen × Tilgungssatz

Beispiel

Kapitaldienst aus Zins und Tilgung berechnen

Ein Darlehen über 200.000 EUR wird mit 3,8 % Zins und 2,0 % anfänglicher Tilgung kalkuliert.

Zinsen p.a.200.000 EUR x 3,8 % = 7.600 EUR

Tilgung p.a.200.000 EUR x 2,0 % = 4.000 EUR

Kapitaldienst7.600 EUR + 4.000 EUR = 11.600 EUR p.a.

Ergebnis966,67 EUR Kapitaldienst pro Monat

Für den Cashflow zählen Zins und Tilgung beide als monatliche Belastung. Steuerlich werden sie aber unterschiedlich behandelt.

Warum der Kapitaldienst so wichtig ist

Eine Immobilie kann vor Finanzierung gut aussehen, aber nach Kapitaldienst knapp werden. Deshalb reicht der Objektüberschuss allein nicht aus. Entscheidend ist, ob die Miete nach Kosten genug Spielraum für Zins und Tilgung lässt.

Zins und Tilgung wirken unterschiedlich

Zinsen sind Kosten der Finanzierung. Tilgung baut Schulden ab und erhöht langfristig dein Vermögen, ist aber trotzdem monatlich zu zahlen. Für den Cashflow zählen beide, weil beide Liquidität benötigen.

Kapitaldienst im Bankgespräch

Finanzierer prüfen, ob der Kapitaldienst tragfähig wirkt. Dabei spielen Objektüberschuss, Eigenkapital, Beleihung, Einkommen und Sicherheitsabschläge zusammen. KAPITA zeigt den Kapitaldienst deshalb neben DSCR und Loan-to-Value.

Weitere Kennzahlen einfach erklärt

Immobilien werden verständlicher, wenn du nicht nur eine Kennzahl isoliert betrachtest. Diese Begriffe helfen dir, Rendite, Finanzierung und Risiko gemeinsam einzuordnen.

Was ist DSCR bei Immobilien?Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?Cashflow bei Immobilien einfach erklärt Immobilien-Kennzahlen einfach erklärt Bruttomietrendite bei Immobilien Nettomietrendite bei Immobilien Eigenkapitalrendite bei Immobilien Break-even-Miete bei Immobilien Gesamtkapitalbedarf beim Immobilienkauf Cashflow nach Steuer bei Immobilien

Optional

Verstehe die Kennzahl und prüfe danach dein eigenes Objekt

Das Glossar hilft dir, die Begriffe einzuordnen. Wenn du ein konkretes Angebot prüfen möchtest, kannst du die Werte anschließend mit deinen eigenen Zahlen im Rechner berechnen.

Zum Rechner

FAQ

Häufige Fragen: Kapitaldienst bei Immobilien

Was bedeutet Kapitaldienst?

Der Kapitaldienst besteht aus Zins und Tilgung. Er zeigt, welche laufende Belastung aus der Finanzierung entsteht.

Warum zählen Zins und Tilgung beide für den Cashflow?

Zinsen sind Finanzierungskosten. Tilgung reduziert die Darlehensschuld. Für die Liquidität belasten beide den monatlichen Zahlungsfluss.

Wie hängen Kapitaldienst und DSCR zusammen?

Der DSCR vergleicht den Objektüberschuss mit dem Kapitaldienst. So wird sichtbar, ob die Immobilie Zins und Tilgung rechnerisch deckt.