Finanzierung verstehen

Kapitaldienst bei Immobilien

Der Kapitaldienst ist eine der wichtigsten Größen in der Immobilienfinanzierung. Er zeigt, welche jährliche oder monatliche Belastung aus Zins und Tilgung entsteht.

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Formel

Zins und Tilgung zusammen betrachten

In einfachen Annuitätenrechnungen wird der Kapitaldienst für das Startjahr aus Zins und anfänglicher Tilgung geschätzt. Ein genauer Tilgungsplan kann später abweichen.

Kapitaldienst p.a. = Darlehen × Zinssatz + Darlehen × Tilgungssatz

Warum der Kapitaldienst so wichtig ist

Eine Immobilie kann vor Finanzierung gut aussehen, aber nach Kapitaldienst knapp werden. Deshalb reicht der Objektüberschuss allein nicht aus. Entscheidend ist, ob die Miete nach Kosten genug Spielraum für Zins und Tilgung lässt.

Zins und Tilgung wirken unterschiedlich

Zinsen sind Kosten der Finanzierung. Tilgung baut Schulden ab und erhöht langfristig dein Vermögen, ist aber trotzdem monatlich zu zahlen. Für den Cashflow zählen beide, weil beide Liquidität benötigen.

Kapitaldienst im Bankgespräch

Finanzierer prüfen, ob der Kapitaldienst tragfähig wirkt. Dabei spielen Objektüberschuss, Eigenkapital, Beleihung, Einkommen und Sicherheitsabschläge zusammen. KAPITA zeigt den Kapitaldienst deshalb neben DSCR und Loan-to-Value.

Weitere Kennzahlen einfach erklärt.

Immobilien werden verständlicher, wenn du nicht nur eine Kennzahl isoliert betrachtest. Diese Begriffe helfen dir, Rendite, Finanzierung und Risiko gemeinsam einzuordnen.

Immobilien-Kennzahlen einfach erklärt Bruttomietrendite bei Immobilien Nettomietrendite bei Immobilien Eigenkapitalrendite bei Immobilien Break-even-Miete bei Immobilien Gesamtkapitalbedarf beim Immobilienkauf Cashflow nach Steuer bei Immobilien Was ist DSCR bei Immobilien?Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?Cashflow bei Immobilien einfach erklärt Kaufpreisfaktor bei Immobilien Hausgeld: umlagefähig und nicht umlagefähig

Optional

Mit echten Zahlen wird aus Wissen eine Prüfung.

Das Glossar erklärt die Begriffe. Wenn du danach ein konkretes Objekt prüfen möchtest, kannst du die Kennzahlen im Rechner mit deinen eigenen Annahmen berechnen.

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FAQ

Häufige Fragen: Kapitaldienst bei Immobilien

Was bedeutet Kapitaldienst?

Der Kapitaldienst besteht aus Zins und Tilgung. Er zeigt, welche laufende Belastung aus der Finanzierung entsteht.

Warum zählen Zins und Tilgung beide für den Cashflow?

Zinsen sind Finanzierungskosten. Tilgung reduziert die Darlehensschuld. Für die Liquidität belasten beide den monatlichen Zahlungsfluss.

Wie hängen Kapitaldienst und DSCR zusammen?

Der DSCR vergleicht den Objektüberschuss mit dem Kapitaldienst. So wird sichtbar, ob die Immobilie Zins und Tilgung rechnerisch deckt.