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KAPITAImmobilien klar entscheiden

Wohnung als Kapitalanlage

Eigentumswohnung als Kapitalanlage realistisch prüfen

Prüfe Eigentumswohnungen mit Blick auf Hausgeld, WEG-Rücklage, Eigentümerkosten und Mietpuffer.
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WEG-Kosten-Schnellcheck

Hausgeld in Mieter- und Eigentümeranteil aufteilen

Bei Eigentumswohnungen entscheidet die Aufteilung des Hausgelds über den laufenden Cashflow. Die Rücklage darf ausdrücklich auch 0 Euro betragen, sollte dann aber anhand der WEG-Unterlagen geprüft werden.

WEG und Hausgeld

Bei Eigentumswohnungen entscheidet oft nicht die Miete, sondern die Kostenstruktur

Eine Wohnung als Kapitalanlage braucht eine andere Prüfung als ein freistehendes Objekt. Hausgeld, Rücklagen, Sonderumlagen und WEG-Unterlagen gehören von Anfang an in die Bewertung.

Hausgeld aufteilen

Diese drei Werte solltest du getrennt lesen

Das gesamte Hausgeld sagt noch nicht, wie stark dich die Wohnung wirklich belastet. Entscheidend ist die Aufteilung.
Umlagefähige Kostenmeist Mieteranteil

Können regelmäßig über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden.

Nicht umlagefähige KostenEigentümeranteil

Belasten deine Rendite und deinen Cashflow direkt.

WEG-RücklageSubstanzpuffer

Wichtig für Instandhaltung, darf aber nicht unkritisch doppelt gezählt werden.

Beispiel

Zwei Wohnungen mit gleicher Miete können völlig anders wirken

Wenn Wohnung A 250 Euro nicht umlagefähige Kosten hat und Wohnung B nur 90 Euro, verändert sich die Rendite deutlich, obwohl Kaufpreis und Miete ähnlich sein können.
Wohnung A
hoher Eigentümeranteil im Hausgeld
Wohnung B
niedrigere nicht umlagefähige Kosten
Folge
Mietpuffer und Nettorendite unterscheiden sich deutlich

Unterlagencheck

Diese WEG-Unterlagen solltest du vor dem Kauf prüfen

Der Rechner ordnet die Zahlen ein. Die Unterlagen zeigen, ob die Annahmen belastbar sind.
  • WirtschaftsplanZeigt Hausgeld, Kostenverteilung und geplante Zahlungen.
  • Eigentümerversammlungs-ProtokolleHinweise auf Sanierungen, Streitpunkte und Sonderumlagen.
  • RücklagenstandZeigt, ob größere Maßnahmen aus vorhandenen Mitteln getragen werden könnten.
  • TeilungserklärungRegelt Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftseigentum.

FAQ

Häufige Fragen: Wohnung als Kapitalanlage im Rechner

Welche Angaben brauche ich für eine Wohnung als Kapitalanlage?

Neben Kaufpreis, Kaltmiete und Wohnfläche brauchst du vor allem die WEG-Zahlen: Hausgeld, umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagenanteil, Wirtschaftsplan und möglichst auch Protokolle der Eigentümerversammlung.

Wie wird das Hausgeld berücksichtigt?

Das Hausgeld wird nicht einfach komplett als Belastung gelesen. Umlagefähige Kosten können regelmäßig über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden. Nicht umlagefähige Kosten bleiben bei dir als Eigentümer und sind deshalb für die Rendite besonders wichtig.

Können WEG-Kosten die Rendite stark verändern?

Ja. Eine Wohnung kann auf dem Papier attraktiv wirken und trotzdem problematisch sein, wenn die WEG hohe Sanierungen plant, die Rücklage knapp ist oder in den Protokollen wiederkehrende Konflikte auftauchen.