Wohnung als Kapitalanlage
Eigentumswohnung als Kapitalanlage realistisch prüfen
Prüfe Eigentumswohnungen mit Blick auf Hausgeld, WEG-Rücklage, Eigentümerkosten und Mietpuffer.HausgeldRücklagenWEG-Risiko
KAPITA Fokuskennzahl
Cashflow nahe Break-even0,00 €
Monatlicher CashflowDie Immobilie liegt rechnerisch nahe am Break-even.– EK-Rendite– €/m²
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt, wie viel Geld nach laufenden Kosten, Finanzierung und optionaler Steuerwirkung rechnerisch pro Jahr übrig bleibt oder fehlt.
Bank-DSCRBank-DSCR erklären
Der Bank-DSCR zeigt, ob der konservativ angesetzte Objektüberschuss den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt. Über 1 bedeutet rechnerische Deckung, ab etwa 1,20 entsteht mehr Puffer.
BruttorenditeBruttorendite erklären
Die Bruttorendite vergleicht die Jahresmiete mit dem Kaufpreis. Sie ist ein schneller Erstcheck, berücksichtigt aber noch keine Kosten, Finanzierung oder Steuer.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten rechnerisch im Kaufpreis stecken. Je niedriger der Faktor, desto günstiger wirkt das Objekt im Verhältnis zur Miete.
Nächster SchrittSieh dir die Report-Vorschau mit deinen berechneten Zahlen an
Du kannst den Aufbau bereits ansehen. Für eine aussagekräftige Objektanalyse ergänzt du vorher noch die fehlenden Kerndaten.
Bleibt monatlich Geld übrig?
Monatliche Tragfähigkeit
Die Immobilie liegt rechnerisch etwa am Break-even. Schon kleine Änderungen bei Miete, Zins oder Kosten können das Ergebnis drehen.
Monatlicher CashflowMonatlicher Cashflow erklären
Das ist der Betrag, der nach laufenden Kosten, Finanzierung und optional Steuern monatlich übrig bleibt oder fehlt.
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt denselben Überschuss oder Fehlbetrag auf Jahressicht.
Cashflow p.a. vor SteuerCashflow p.a. vor Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt, wie die Immobilie vor persönlicher Einkommensteuer läuft.
Break-even-MieteBreak-even-Miete erklären
Diese Monatsmiete wäre ungefähr nötig, damit der Cashflow bei den aktuellen Annahmen bei 0 Euro liegt.
JahresmieteJahresmiete erklären
Das sind die Nettokaltmieten eines Jahres vor Kosten, Mietausfallwagnis und Finanzierung.
Objektüberschuss p.a.Objektüberschuss p.a. erklären
Das ist der operative Überschuss aus Miete minus laufenden Objektkosten, aber vor Zins, Tilgung und Steuer.
Objektüberschuss nach Steuer p.a.Objektüberschuss nach Steuer p.a. erklären
Hier wird der operative Überschuss um die berechnete Steuerwirkung ergänzt oder reduziert.
Passt der Kaufpreis zur Miete?
Rendite & Kaufpreis
Die Rendite wirkt im Verhältnis zum Kaufpreis eher schwach. Prüfe, ob Miete, Kaufpreis oder laufende Kosten realistisch verbessert werden können.
EK-RenditeEK-Rendite erklären
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital über den Cashflow verzinst.
BruttomietrenditeBruttomietrendite erklären
Das ist die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Kosten werden hier noch nicht berücksichtigt.
NettomietrenditeNettomietrendite erklären
Diese Rendite berücksichtigt laufende Objektkosten und ein eingetragenes Mietausfallwagnis, aber keine persönliche Einkommensteuer. Dadurch ist sie konservativer und besser mit anderen Objekten vergleichbar.
Objektüberschuss für NettorenditeObjektüberschuss für Nettorendite erklären
Das ist der Jahresüberschuss, den KAPITA für die Nettomietrendite verwendet: Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, sonstige Kosten und eingetragenes Mietausfallwagnis.
Rendite nach SteuerRendite nach Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt die Nettorendite inklusive der berechneten persönlichen Steuerwirkung, sofern die Steueroption aktiviert ist.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Niedriger ist meist günstiger.
Miete pro m²Miete pro m² erklären
Diese Zahl hilft, die angesetzte Miete mit ähnlichen Wohnungen oder Häusern in der Lage zu vergleichen.
Deine Report-Vorschau
Prüfe den Überblick mit deinen berechneten Zahlen
KAPITAProfessionelle Investmentanalyse
Immobilien-Kapitalanlage
Objektadresse
- Datum
- beim Export
- Kaufpreis
- 0,00 €
Cashflow nahe Break-even0,00 €Monatlicher Cashflow
Investment-ScoreAusgewogene Ausgangslage
Bruttorendite–
DSCR–
Loan-to-Value–
Investment-EinschätzungDu siehst sofort, ob das Objekt grundsätzlich prüfenswert wirkt.
Die Vorschau zeigt Cashflow, Score und Kernkennzahlen. Die vollständige Objektanalyse ergänzt Risiko, Finanzierung, Szenarien und Rechenweg.
Enthält die wichtigsten Punkte für eine nachvollziehbare Objektprüfung.
- Kaufentscheidung mit Score
- Cashflow nach Kosten, Finanzierung und Steuer
- DSCR, Fremdfinanzierung und Bankkennzahlen
- Zins-, Leerstands- und Kosten-Stresstest
- 5/10/20-Jahres-Projektion
- Formeln und Annahmen zur Nachvollziehbarkeit
Erst Kerndaten ergänzen, dann Kapitalanlage vollständig prüfen.Ergänze diese Angaben, damit die Objektanalyse nicht leer oder missverständlich wird.
- Kaufpreis
- Vermietbare Fläche
- Monatsmiete
- Eigenkapital
- Persönlicher Steuersatz bis 60 %
Vor dem Checkout
Die vollständige Objektanalyse wird als digitaler Immobilienreport bereitgestellt. Der einmalige Zugriff kostet 19,00 EUR einmalig. Die Zahlung erfolgt anschließend im sicheren Zahlungsbereich von Stripe.
Vollständigen Musterreport ansehenEinmaliger Zugriff: 19,00 EUR einmalig; keine Umsatzsteuerberechnung gemäß § 19 UStG
Sicherer Checkout über StripeKein AboApple PayGoogle PayKarte
WEG und Hausgeld
Bei Eigentumswohnungen entscheidet oft nicht die Miete, sondern die Kostenstruktur
Eine Wohnung als Kapitalanlage braucht eine andere Prüfung als ein freistehendes Objekt. Hausgeld, Rücklagen, Sonderumlagen und WEG-Unterlagen gehören von Anfang an in die Bewertung.Hausgeld aufteilen
Diese drei Werte solltest du getrennt lesen
Das gesamte Hausgeld sagt noch nicht, wie stark dich die Wohnung wirklich belastet. Entscheidend ist die Aufteilung.Umlagefähige Kostenmeist Mieteranteil
Können regelmäßig über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden.
Nicht umlagefähige KostenEigentümeranteil
Belasten deine Rendite und deinen Cashflow direkt.
WEG-RücklageSubstanzpuffer
Wichtig für Instandhaltung, darf aber nicht unkritisch doppelt gezählt werden.
Beispiel
Zwei Wohnungen mit gleicher Miete können völlig anders wirken
Wenn Wohnung A 250 Euro nicht umlagefähige Kosten hat und Wohnung B nur 90 Euro, verändert sich die Rendite deutlich, obwohl Kaufpreis und Miete ähnlich sein können.- Wohnung A
- hoher Eigentümeranteil im Hausgeld
- Wohnung B
- niedrigere nicht umlagefähige Kosten
- Folge
- Mietpuffer und Nettorendite unterscheiden sich deutlich
Unterlagencheck
Diese WEG-Unterlagen solltest du vor dem Kauf prüfen
Der Rechner ordnet die Zahlen ein. Die Unterlagen zeigen, ob die Annahmen belastbar sind.- WirtschaftsplanZeigt Hausgeld, Kostenverteilung und geplante Zahlungen.
- Eigentümerversammlungs-ProtokolleHinweise auf Sanierungen, Streitpunkte und Sonderumlagen.
- RücklagenstandZeigt, ob größere Maßnahmen aus vorhandenen Mitteln getragen werden könnten.
- TeilungserklärungRegelt Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftseigentum.
Begriffe rund um die WEG
Diese Begriffe helfen bei der Prüfung einer Eigentumswohnung
Bei Wohnungen sind Hausgeld, Umlagefähigkeit, Rücklagen und AfA oft wichtiger als eine schnelle Renditezahl.Weiterführende Inhalte
Rechnen, verstehen und besser vorbereitet entscheiden
Diese Seiten helfen dir, einzelne Kennzahlen richtig einzuordnen und schneller von der ersten Prüfung zur strukturierten Investmentanalyse zu kommen.Beispiele
So sieht die fertige Analyse aus
Wissen
Wichtige Begriffe verstehen
Immobilien-Kennzahlen einfach erklärtBruttomietrendite bei ImmobilienNettomietrendite bei ImmobilienEigenkapitalrendite bei ImmobilienBreak-even-Miete bei ImmobilienKapitaldienst bei ImmobilienGesamtkapitalbedarf beim ImmobilienkaufCashflow nach Steuer bei ImmobilienWas ist DSCR bei Immobilien?Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?Cashflow bei Immobilien einfach erklärtKaufpreisfaktor bei ImmobilienHausgeld: umlagefähig und nicht umlagefähigAfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnen
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Schneller zum eigenen Check
FAQ
Häufige Fragen: Wohnung als Kapitalanlage im Rechner
Welche Angaben brauche ich für eine Wohnung als Kapitalanlage?
Neben Kaufpreis, Kaltmiete und Wohnfläche brauchst du vor allem die WEG-Zahlen: Hausgeld, umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagenanteil, Wirtschaftsplan und möglichst auch Protokolle der Eigentümerversammlung.
Wie wird das Hausgeld berücksichtigt?
Das Hausgeld wird nicht einfach komplett als Belastung gelesen. Umlagefähige Kosten können regelmäßig über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden. Nicht umlagefähige Kosten bleiben bei dir als Eigentümer und sind deshalb für die Rendite besonders wichtig.
Können WEG-Kosten die Rendite stark verändern?
Ja. Eine Wohnung kann auf dem Papier attraktiv wirken und trotzdem problematisch sein, wenn die WEG hohe Sanierungen plant, die Rücklage knapp ist oder in den Protokollen wiederkehrende Konflikte auftauchen.