Wohnung als Kapitalanlage berechnen

Der reine Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten und ohne Renovierung. Auf dieser Basis werden Rendite und Kaufpreisfaktor berechnet.

Die vermietbare Fläche in Quadratmetern. Daraus berechnet KAPITA unter anderem die Miete pro Quadratmeter.

Optional. Die Grundstücksgröße wird im PDF-Report dokumentiert und hilft, das Objektprofil besser einzuordnen. Sie verändert die Renditeberechnung nicht direkt.

Einmalige Kosten vor oder kurz nach dem Kauf, zum Beispiel Modernisierung, Reparaturen oder Sanierung.

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf an und richtet sich nach dem Bundesland. Orientierung Stand 2026: 3,5 %: Bayern 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen 5,5 %: Bremen, Hamburg, Sachsen 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein Bitte vor Kaufabschluss aktuell prüfen.

Die Notarkosten fallen vor allem für Kaufvertrag, Beurkundung und Abwicklung an. Als grobe Orientierung werden häufig ca. 1,5 % des Kaufpreises angesetzt. Je nach Kaufvertrag, Vollmachten oder Zusatzvereinbarungen kann der tatsächliche Betrag abweichen.

Grundbuchkosten entstehen für Eintragungen im Grundbuch, zum Beispiel Eigentumsumschreibung oder Grundschuld. Als einfache Orientierung werden häufig ca. 0,5 % des Kaufpreises angesetzt.

Falls ein Makler beteiligt ist, wird hier die Käuferprovision als Prozentsatz vom Kaufpreis eingetragen. Der Vorschlag 3,57 % entspricht häufig 3,0 % zzgl. 19 % Umsatzsteuer. Wenn keine Maklerprovision anfällt, kannst du 0 eintragen.

Optionaler Euro-Betrag für weitere einmalige Erwerbskosten, die nicht schon in Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch oder Makler enthalten sind. Beispiele: Gutachter, Sachverständiger, Finanzierungsvermittlung, Bank- oder Bewertungsgebühren, Steuerberater, Rechtsberatung, Unterlagenbeschaffung oder Due-Diligence-Kosten. Nicht hier eintragen: Renovierung, laufendes Hausgeld, Rücklagen oder normale Bewirtschaftungskosten.

Die erwartete monatliche Nettokaltmiete. Sie ist die wichtigste Einnahmequelle für Cashflow und Rendite.

Das gesamte Hausgeld pro Monat laut Wirtschaftsplan. Wenn du umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten einträgst, wird dieses Feld automatisch als Summe vorgeschlagen. Du kannst den Wert trotzdem überschreiben, falls dein Wirtschaftsplan anders aufgebaut ist.

Monatliche Kosten, die in der Regel über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergegeben werden können. Beispiele sind Hausreinigung, Allgemeinstrom, Müll, Wasser oder Versicherungsanteile. Sie werden nicht normal vom Cashflow abgezogen, solange sie weitergegeben werden können. Beim Mietausfallwagnis werden sie konservativ mitgedacht, weil sie bei Leerstand zeitweise bei dir hängen bleiben können.

Grundsteuer pro Monat, falls sie nicht bereits in den umlagefähigen Kosten enthalten ist. Sie wird beim Mietausfall konservativ mitgedacht, weil sie bei Leerstand zeitweise beim Eigentümer hängen kann.

Monatliche Kosten, die bei dir als Eigentümer verbleiben, zum Beispiel Verwaltung, Kontoführung oder nicht umlagefähige Instandhaltung. Wenn die WEG-Rücklage im Hausgeld enthalten ist, sollte sie hier mit enthalten sein.

Der Anteil der nicht umlagefähigen Kosten, der in die WEG-Rücklage fließt. KAPITA weist ihn separat aus, zieht ihn aber nicht zusätzlich ab, wenn er bereits in den nicht umlagefähigen Kosten enthalten ist.

Zusätzliche eigene Rücklage außerhalb des Hausgelds, zum Beispiel für Sondereigentum, Modernisierung oder einen persönlichen Sicherheitspuffer. Nicht die WEG-Rücklage doppelt eintragen, wenn sie bereits in den nicht umlagefähigen Kosten enthalten ist. Für Einsteiger kann ein kleiner monatlicher Puffer sinnvoll sein; bei älteren Objekten eher konservativer ansetzen.

Weitere monatliche Objektkosten, die nicht in den anderen Feldern enthalten sind. Beispiele: Kontoführung, Sonderverwaltung, nicht enthaltene Versicherungen, pauschale Zusatzkosten oder objektbezogene Verwaltungskosten.

Sicherheitsabschlag für Leerstand oder Mietausfall. Häufig werden 2-5 % als Orientierung genutzt. Bei unsicherer Vermietbarkeit, älterem Objekt oder häufiger Mieterfluktuation eher konservativer ansetzen. KAPITA rechnet den Abschlag auf Kaltmiete plus umlagefähige Kosten und behandelt ihn steuerlich als Planungsrisiko, nicht als direkte Ausgabe.

Eigenes Kapital, das du in Kauf, Nebenkosten und Renovierung einbringst. Der Rest wird als Darlehen angenommen.

Nominaler Jahreszinssatz des Darlehens. Schon kleine Zinsänderungen können den monatlichen Cashflow stark beeinflussen.

Jährliche Anfangstilgung. Sie senkt die Restschuld, erhöht aber den monatlichen Kapitaldienst.

Der Anteil des Gesamtkapitalbedarfs, der rechnerisch auf das Gebäude entfällt. Der Grundstücksanteil darf nicht abgeschrieben werden. 75 % ist nur ein Startwert und sollte anhand Kaufvertrag, BMF-Kaufpreisaufteilung oder Steuerberatung geprüft werden.

Die AfA-Basis ist der Gebäudewert, der steuerlich abgeschrieben werden kann. Bei aktivierter Automatik wird dieser Wert aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Renovierung und Gebäudeanteil vorgeschlagen. Bei deaktivierter Automatik kannst du hier deinen eigenen Gebäudewert eintragen. Den Grundstücksanteil nicht einbeziehen.

Jährlicher AfA-Satz für die Abschreibung des Gebäudewerts. Häufig werden bei älteren Wohngebäuden 2 % angesetzt. Für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude können regelmäßig 3 % relevant sein. Sonderfälle bitte prüfen.

Dein persönlicher Steuersatz. Er wird nur verwendet, wenn die Steuerberechnung aktiviert ist.

Optionaler jährlicher Annahmewert für den langfristigen Ausblick. Wenn das Feld leer bleibt, wird keine Mietsteigerung angenommen. Die aktuelle Monatsberechnung bleibt davon unberührt.

Optionaler jährlicher Annahmewert für steigende laufende Kosten im langfristigen Ausblick. Wenn das Feld leer bleibt, wird keine Kostensteigerung angenommen.

Optionaler jährlicher Annahmewert für die rechnerische Wertentwicklung. Wenn das Feld leer bleibt, wird keine Wertsteigerung angenommen. Das ist keine Bewertung und kein Gutachten, sondern nur eine Szenarioannahme.

Optionaler jährlicher Inflationswert. Wenn du ihn einträgst, wird der langfristige Vermögenseffekt zusätzlich in heutiger Kaufkraft betrachtet. Wenn das Feld leer bleibt, bleibt der Vermögensausblick nominal.