Immobilien-Kennzahl erklärt
Formel
DSCR = Objektüberschuss bzw. NOI p.a. / Kapitaldienst p.a.Beispiel
Ein Wert über 1,00 bedeutet rechnerische Deckung. Ab etwa 1,20 entsteht mehr Puffer, ersetzt aber keine Bankprüfung.
Der DSCR vergleicht den operativen Objektüberschuss vor persönlicher Einkommensteuer mit dem jährlichen Kapitaldienst. Wenn eine Immobilie vor Finanzierung 12.000 Euro Überschuss erzielt und Zins plus Tilgung 10.000 Euro betragen, liegt der DSCR bei 1,20. Banken können bei Kosten, Leerstand oder Beleihung eigene Ansätze verwenden.
Finanzierer möchten erkennen, ob das Objekt aus sich heraus tragfähig wirkt. Ein DSCR unter 1,00 bedeutet, dass der Objektüberschuss den Kapitaldienst rechnerisch nicht deckt. Ein Wert darüber zeigt Deckung, ersetzt aber keine Gesamtprüfung.
Der DSCR hängt stark von den Annahmen ab. Zu hohe Mieten, zu niedrige Kosten oder eine zu optimistische Leerstandsannahme können den Wert künstlich verbessern. Deshalb sollte der DSCR immer zusammen mit Cashflow, LTV und Risikoszenarien gelesen werden.
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FAQ
DSCR steht für Debt Service Coverage Ratio. Die Kennzahl zeigt, wie gut der Objektüberschuss den Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt.
Ein DSCR über 1,00 bedeutet rechnerische Deckung. Werte um 1,20 oder höher wirken robuster, müssen aber immer mit Objektqualität, Bonität und Finanzierung zusammen geprüft werden.
Nein. Banken prüfen viele Faktoren. Der DSCR ist nur ein Hinweis darauf, wie tragfähig die objektbezogene Finanzierung rechnerisch wirkt.
Du teilst den jährlichen Objektüberschuss durch den jährlichen Kapitaldienst. Beispiel: 13.200 Euro Objektüberschuss / 11.000 Euro Kapitaldienst = DSCR 1,20.
Ein Wert unter 1,00 bedeutet, dass der Kapitaldienst aus dem Objektüberschuss rechnerisch nicht vollständig gedeckt ist. Dann muss Liquidität aus anderen Quellen kommen oder die Finanzierung, Miete oder Kostenstruktur muss neu geprüft werden.