Übersicht
Alle wichtigen Kennzahlen mit Formel und Einordnung.
Die Übersicht ist als Nachschlagewerk gedacht. Du siehst jeweils, wofür die Kennzahl steht, wie sie berechnet wird und welche typische Fehlinterpretation du vermeiden solltest.Liquidität
Monatlicher Cashflow
Zeigt, ob nach Miete, laufenden Kosten, Finanzierung und optionaler Steuer monatlich Geld übrig bleibt oder fehlt.
- Formel
Monatlicher Cashflow = (Objektüberschuss p.a. - Kapitaldienst p.a. - Steuerwirkung p.a.) / 12- Einordnung
- Positiv bedeutet laufender Überschuss. Negativ bedeutet, dass du rechnerisch jeden Monat Geld zuschießen musst.
Cashflow p.a. vor Steuer
Zeigt den jährlichen Überschuss oder Fehlbetrag, bevor persönliche Einkommensteuer berücksichtigt wird.
- Formel
Cashflow p.a. vor Steuer = Objektüberschuss p.a. - Kapitaldienst p.a.- Einordnung
- Hilft, die Immobilie ohne persönliche Steuerwirkung zu betrachten. So werden Objekte besser vergleichbar.
Cashflow nach Steuer
Zeigt den laufenden Zahlungsüberschuss nach der berechneten Steuerwirkung.
- Formel
Cashflow nach Steuer p.a. = Cashflow vor Steuer p.a. - Steuerwirkung p.a.- Einordnung
- Kann besser oder schlechter ausfallen als vor Steuer. AfA und Zinsen können entlasten, steuerpflichtige Überschüsse können belasten.
Break-even-Miete
Zeigt, welche Monatsmiete nötig wäre, damit die Immobilie rechnerisch weder Geld kostet noch Geld übrig lässt.
- Formel
Break-even-Miete = Miete, bei der der Cashflow ungefähr 0 EUR beträgt- Einordnung
- Je näher die aktuelle Miete an diesem Wert liegt, desto geringer ist der laufende Puffer.
Jahresmiete
Fasst die monatliche Nettokaltmiete auf ein Jahr hoch.
- Formel
Jahresmiete = Monatskaltmiete × 12- Einordnung
- Ein Basiswert für Rendite, Kaufpreisfaktor und Objektüberschuss. Es geht um die Nettokaltmiete, nicht um Warmmiete.
Objektüberschuss p.a.
Beschreibt den operativen Jahresüberschuss aus der Vermietung vor Zins, Tilgung und Steuer.
- Formel
Objektüberschuss p.a. = Jahresmiete - laufende Objektkosten - aktiviertes Mietausfallwagnis- Einordnung
- Zeigt, wie stark das Objekt vor Finanzierung trägt. Für Bankkennzahlen ist dieser Wert besonders wichtig.
Rendite
Bruttomietrendite
Vergleicht die Jahreskaltmiete mit dem Kaufpreis, ohne Kosten und Finanzierung einzubeziehen.
- Formel
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis- Einordnung
- Gut für den ersten Vergleich, aber zu grob für eine Kaufentscheidung, weil Kosten fehlen.
Nettomietrendite
Zeigt die Rendite nach laufenden Objektkosten, aber vor persönlicher Einkommensteuer.
- Formel
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - Eigentümerkosten - Mietausfallwagnis) / Gesamtkapitalbedarf- Einordnung
- Aussagekräftiger als die Bruttorendite. KAPITA rechnet hier bewusst konservativ mit Kaufnebenkosten, laufenden Eigentümerkosten und eingetragenem Mietausfallwagnis.
Rendite nach Steuer
Erweitert die Nettomietrendite um die berechnete persönliche Steuerwirkung.
- Formel
Rendite nach Steuer = (bereinigter Jahresüberschuss - Steuerwirkung p.a.) / Gesamtkapitalbedarf- Einordnung
- Nur so belastbar wie die Steuerannahmen. Der tatsächliche Steuerbescheid kann abweichen.
Eigenkapitalrendite
Zeigt, wie stark sich das eingesetzte Eigenkapital über den jährlichen Cashflow verzinst.
- Formel
Eigenkapitalrendite = laufender Jahresüberschuss nach Finanzierung und Steuer / eingesetztes Eigenkapital- Einordnung
- Hohe Werte können durch wenig Eigenkapital entstehen. Deshalb immer zusammen mit Cashflow, Risiko und LTV betrachten.
Kaufpreisfaktor
Zeigt, wie viele Jahreskaltmieten rechnerisch im Kaufpreis enthalten sind.
- Formel
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete- Einordnung
- Je niedriger der Faktor, desto günstiger wirkt der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete. Lage und Zustand fehlen aber noch.
Miete pro Quadratmeter
Setzt die Monatsmiete ins Verhältnis zur vermietbaren Wohn- oder Nutzfläche.
- Formel
Miete pro m² = Monatskaltmiete / vermietbare Fläche- Einordnung
- Hilft beim Vergleich mit Markt- oder Angebotsmieten. Rechtliche Grenzen und Mietspiegel separat prüfen.
Finanzierung
Gesamtkapitalbedarf
Zeigt die gesamte Einstiegssumme, bevor Eigenkapital und Darlehen aufgeteilt werden.
- Formel
Gesamtkapitalbedarf = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Renovierung- Einordnung
- Wichtig für Rendite und Finanzierung, weil nicht nur der Kaufpreis bezahlt werden muss.
Darlehen
Schätzt den Finanzierungsbedarf, der nicht durch Eigenkapital gedeckt ist.
- Formel
Darlehen = Gesamtkapitalbedarf - eingesetztes Eigenkapital- Einordnung
- Je höher das Darlehen, desto stärker wirken Zins, Tilgung und Beleihung auf den Cashflow.
Kapitaldienst
Zeigt die jährliche Belastung aus der Finanzierung.
- Formel
Kapitaldienst p.a. = Zinsen p.a. + Tilgung p.a.- Einordnung
- Für die Liquidität zählen Zins und Tilgung beide, auch wenn sie steuerlich unterschiedlich behandelt werden.
Zinsen p.a.
Zeigt die jährlichen Finanzierungskosten des Darlehens.
- Formel
Zinsen p.a. im Startjahr = Darlehen × Zinssatz- Einordnung
- Zinsen belasten den Cashflow und können steuerlich relevant sein.
Tilgung p.a.
Zeigt, welcher Darlehensbetrag im Jahr rechnerisch zurückgezahlt wird.
- Formel
Anfängliche Tilgung p.a. = Darlehen × Tilgungssatz- Einordnung
- Tilgung senkt die Restschuld, ist aber trotzdem ein echter Liquiditätsabfluss.
DSCR
Zeigt, ob der Objektüberschuss den Kapitaldienst deckt.
- Formel
DSCR = Objektüberschuss bzw. NOI p.a. / Kapitaldienst p.a.- Einordnung
- Über 1,00 bedeutet rechnerische Deckung. KAPITA zeigt den Wert steuerbereinigt, wenn die Steuerberechnung aktiviert ist.
Loan-to-Value
Zeigt, wie stark die Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis fremdfinanziert ist.
- Formel
Banknah: Darlehen / Beleihungswert. KAPITA-Näherung: Darlehen / Kaufpreis- Einordnung
- Ein hoher Wert bedeutet stärkere Fremdfinanzierung. Für die Bank kann der Beleihungswert vom Kaufpreis abweichen.
Kosten und Steuer
Kaufnebenkosten
Fasst die einmaligen Erwerbskosten neben dem Kaufpreis zusammen.
- Formel
Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + Makler + weitere Erwerbskosten- Einordnung
- Kaufnebenkosten erhöhen den Kapitalbedarf und senken dadurch die realistische Rendite.
Nicht umlagefähige Kosten
Zeigt den jährlichen Eigentümeranteil aus Hausgeld und laufenden Kosten.
- Formel
Nicht umlagefähige Kosten p.a. = monatliche nicht umlagefähige Kosten × 12- Einordnung
- Diese Kosten bleiben typischerweise beim Eigentümer und mindern den Überschuss direkt.
Umlagefähige Kosten
Zeigt Kosten, die grundsätzlich an Mieter weitergegeben werden können.
- Formel
Umlagefähige Kosten p.a. = (umlagefähige Kosten + Grundsteuer) × 12- Einordnung
- Sie werden nicht wie Eigentümerkosten abgezogen, können aber bei Leerstand zeitweise beim Eigentümer hängen bleiben.
Mietausfallwagnis
Berücksichtigt rechnerisch Leerstand oder Zahlungsausfall.
- Formel
KAPITA-Planungswert = (Jahreskaltmiete + umlagefähige Kosten p.a.) × Mietausfallquote- Einordnung
- Ein Sicherheitsabschlag, keine konkrete Leerstandsprognose. Umlagefähige Kosten werden einbezogen, weil sie bei Leerstand zeitweise beim Eigentümer hängen bleiben können.
AfA-Basis
Schätzt den Gebäudewert, auf den die steuerliche Abschreibung angewendet wird.
- Formel
AfA-Basis = Gebäudeteil der Anschaffungs-/Herstellungskosten- Einordnung
- Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. KAPITA schätzt ihn vereinfacht aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, AfA-relevanten Investitionen und Gebäudeanteil.
AfA p.a.
Zeigt die jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts.
- Formel
AfA p.a. = AfA-Basis × AfA-Satz- Einordnung
- AfA ist keine Auszahlung, kann aber das steuerpflichtige Ergebnis senken.
Zu versteuerndes Ergebnis
Schätzt die steuerliche Bemessungsgrundlage aus der Vermietung.
- Formel
Zu versteuerndes Ergebnis = Jahresmiete - steuerlich berücksichtigte Kosten - Schuldzinsen - AfA- Einordnung
- Nicht identisch mit Cashflow. Tilgung ist Liquiditätsabfluss, aber keine laufende steuerliche Ausgabe wie Schuldzinsen.
Steuerwirkung
Zeigt, wie stark die Steuerannahme den Cashflow verändert.
- Formel
Steuerwirkung p.a. = zu versteuerndes Ergebnis × persönlicher Steuersatz- Einordnung
- Ein positiver Wert belastet den Cashflow. Ein negativer Wert kann rechnerisch entlasten.
Prognose
Restschuld
Zeigt, wie hoch die Darlehensschuld nach einem Zeitraum rechnerisch noch ist.
- Formel
Restschuld = Darlehen - kumulierte Tilgung- Einordnung
- Vereinfacht fortgeschrieben. Sondertilgungen, Zinsbindungen und exakte Tilgungspläne können abweichen.
Vermögensaufbau
Zeigt, wie sich Tilgung, laufender Cashflow und angenommene Wertentwicklung über die Zeit zusammensetzen.
- Formel
Vermögensaufbau = Tilgung + kumulierter Cashflow + angenommene Wertentwicklung- Einordnung
- Ein Szenario, kein Gutachten. Wenn Inflation berücksichtigt wird, sollte der nominale Wert zusätzlich in heutiger Kaufkraft gelesen werden.