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KAPITAImmobilien klar entscheiden

DSCR im Rechner

DSCR einer Immobilie berechnen und verstehen

Berechne die Kapitaldienstdeckung und erkenne, ob Zins und Tilgung aus dem Objekt heraus rechnerisch tragbar sind.
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ObjektüberschussKapitaldienstPuffer

DSCR-Schnellcheck

Kapitaldienstdeckung mit zwei Jahreswerten prüfen

Der DSCR teilt den jährlichen Objektüberschuss vor Finanzierung durch Zins und Tilgung. Er zeigt rechnerische Deckung, ist aber keine Kreditzusage.

Kapitaldienstdeckung

Der DSCR beantwortet eine einfache Frage: Deckt das Objekt Zins und Tilgung?

Diese Seite fokussiert bewusst auf die Deckung des Kapitaldienstes. Das macht sie enger als die allgemeine Finanzierungsseite und besonders hilfreich für die Tragfähigkeitsprüfung.

Schwellenwerte

So liest du den DSCR als Ampel

Die Grenzen sind Orientierungen, keine Bankzusage. Sie helfen aber, die Kapitaldienstdeckung schneller einzuschätzen.
unter 1,00Der Objektüberschuss deckt den Kapitaldienst rechnerisch nicht vollständig.
1,00 bis 1,20Deckung ist vorhanden, aber der Puffer bleibt knapp.
ab etwa 1,20Es entsteht mehr rechnerischer Abstand zum Kapitaldienst.

Formelbeispiel

Objektüberschuss geteilt durch Kapitaldienst

Wenn der Objektüberschuss 12.000 Euro pro Jahr beträgt und der Kapitaldienst 10.000 Euro pro Jahr, liegt der DSCR bei 1,20. Das bedeutet: Der Überschuss liegt 20 % über der Rate.
Objektüberschuss
12.000 EUR p.a.
Kapitaldienst
10.000 EUR p.a.
DSCR
12.000 / 10.000 = 1,20

Stresstest

Was den DSCR schnell verschlechtern kann

Der Wert ist empfindlich, weil er sowohl auf sinkende Überschüsse als auch auf steigenden Kapitaldienst reagiert.
Leerstandweniger Überschuss

Die Einnahmenseite sinkt, der Kapitaldienst bleibt.

höhere Kostenweniger Puffer

Nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen drücken den Objektüberschuss.

höherer Zinsmehr Kapitaldienst

Die Rate steigt und der DSCR fällt.

FAQ

Häufige Fragen: DSCR im Rechner

Was bedeutet DSCR bei Immobilien?

DSCR steht für Debt Service Coverage Ratio. Bei Immobilien zeigt die Kennzahl, wie oft der berechnete Objektüberschuss den Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt.

Welcher DSCR ist gut?

Ein DSCR von 1,00 bedeutet: Der Kapitaldienst ist rechnerisch gerade gedeckt. Ab etwa 1,20 entsteht mehr Puffer. Unter 1,00 muss aus anderer Liquidität zugeschossen werden.

Was sagt der DSCR über die Tragfähigkeit aus?

Der DSCR macht die Kapitaldienstdeckung greifbar. Er zeigt, ob die Immobilie aus den Objektzahlen heraus genug Überschuss liefert oder ob die Finanzierung besonders stark von zusätzlichem Einkommen abhängig ist.

Wie berechne ich den DSCR bei einer Immobilie?

Vereinfacht teilst du den jährlichen Objektüberschuss durch den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Beispiel: 12.000 Euro Objektüberschuss / 10.000 Euro Kapitaldienst = DSCR 1,20.

Kann der DSCR bei der Bank anders ausfallen?

Ja. Banken können andere Kostenansätze, Beleihungswerte, Sicherheitsabschläge oder Bonitätsannahmen verwenden. Der KAPITA-Wert ist eine nachvollziehbare Vorprüfung auf Basis deiner Eingaben.