DSCR im Rechner
DSCR einer Immobilie berechnen und verstehen
Berechne die Kapitaldienstdeckung und erkenne, ob Zins und Tilgung aus dem Objekt heraus rechnerisch tragbar sind.ObjektüberschussKapitaldienstPuffer
KAPITA Fokuskennzahl
Cashflow nahe Break-even0,00 €
Monatlicher CashflowDie Immobilie liegt rechnerisch nahe am Break-even.– EK-Rendite– €/m²
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt, wie viel Geld nach laufenden Kosten, Finanzierung und optionaler Steuerwirkung rechnerisch pro Jahr übrig bleibt oder fehlt.
Bank-DSCRBank-DSCR erklären
Der Bank-DSCR zeigt, ob der konservativ angesetzte Objektüberschuss den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt. Über 1 bedeutet rechnerische Deckung, ab etwa 1,20 entsteht mehr Puffer.
BruttorenditeBruttorendite erklären
Die Bruttorendite vergleicht die Jahresmiete mit dem Kaufpreis. Sie ist ein schneller Erstcheck, berücksichtigt aber noch keine Kosten, Finanzierung oder Steuer.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten rechnerisch im Kaufpreis stecken. Je niedriger der Faktor, desto günstiger wirkt das Objekt im Verhältnis zur Miete.
Bleibt monatlich Geld übrig?
Monatliche Tragfähigkeit
Die Immobilie liegt rechnerisch etwa am Break-even. Schon kleine Änderungen bei Miete, Zins oder Kosten können das Ergebnis drehen.
Monatlicher CashflowMonatlicher Cashflow erklären
Das ist der Betrag, der nach laufenden Kosten, Finanzierung und optional Steuern monatlich übrig bleibt oder fehlt.
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt denselben Überschuss oder Fehlbetrag auf Jahressicht.
Cashflow p.a. vor SteuerCashflow p.a. vor Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt, wie die Immobilie vor persönlicher Einkommensteuer läuft.
Break-even-MieteBreak-even-Miete erklären
Diese Monatsmiete wäre ungefähr nötig, damit der Cashflow bei den aktuellen Annahmen bei 0 Euro liegt.
JahresmieteJahresmiete erklären
Das sind die Nettokaltmieten eines Jahres vor Kosten, Mietausfallwagnis und Finanzierung.
Objektüberschuss p.a.Objektüberschuss p.a. erklären
Das ist der operative Überschuss aus Miete minus laufenden Objektkosten, aber vor Zins, Tilgung und Steuer.
Objektüberschuss nach Steuer p.a.Objektüberschuss nach Steuer p.a. erklären
Hier wird der operative Überschuss um die berechnete Steuerwirkung ergänzt oder reduziert.
Passt der Kaufpreis zur Miete?
Rendite & Kaufpreis
Die Rendite wirkt im Verhältnis zum Kaufpreis eher schwach. Prüfe, ob Miete, Kaufpreis oder laufende Kosten realistisch verbessert werden können.
EK-RenditeEK-Rendite erklären
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital über den Cashflow verzinst.
BruttomietrenditeBruttomietrendite erklären
Das ist die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Kosten werden hier noch nicht berücksichtigt.
NettomietrenditeNettomietrendite erklären
Diese Rendite berücksichtigt laufende Objektkosten und ein eingetragenes Mietausfallwagnis, aber keine persönliche Einkommensteuer. Dadurch ist sie konservativer und besser mit anderen Objekten vergleichbar.
Objektüberschuss für NettorenditeObjektüberschuss für Nettorendite erklären
Das ist der Jahresüberschuss, den KAPITA für die Nettomietrendite verwendet: Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, sonstige Kosten und eingetragenes Mietausfallwagnis.
Rendite nach SteuerRendite nach Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt die Nettorendite inklusive der berechneten persönlichen Steuerwirkung, sofern die Steueroption aktiviert ist.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Niedriger ist meist günstiger.
Miete pro m²Miete pro m² erklären
Diese Zahl hilft, die angesetzte Miete mit ähnlichen Wohnungen oder Häusern in der Lage zu vergleichen.
Report-Vorschau
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01Kostenlose Vorprüfung erstellen02Report-Vorschau mit eigenen Zahlen prüfen03Vollständige Prüfung als PDF sichern
KAPITAProfessionelle Investmentanalyse
Immobilien-Kapitalanlage
Objektadresse
- Datum
- beim Export
- Kaufpreis
- 0,00 €
Cashflow nahe Break-even0,00 €Monatlicher Cashflow
Investment-ScoreAusgewogene Ausgangslage
Bruttorendite–
DSCR–
Loan-to-Value–
Investment-EinschätzungDu siehst sofort, ob das Objekt grundsätzlich prüfenswert wirkt.
Die Vorschau zeigt Cashflow, Score und Kernkennzahlen. Die vollständige Objektanalyse ergänzt Risiko, Finanzierung, Szenarien und Rechenweg.
Erst prüfen, dann entscheiden
Du siehst zuerst kostenlos, ob sich die Immobilie überhaupt weiter lohnt.Der Rechner bleibt kostenlos. Sobald die wichtigsten Angaben vorhanden sind, kannst du die Vorschau prüfen und entscheiden, ob du die vollständige Analyse als Report nutzen möchtest.- Monatlicher Cashflow und Rendite
- Break-even-Miete und Mietpuffer
- Erste Einordnung zur Finanzierung
- Vorschau auf Aufbau und Kennzahlen
- Risikoanalyse mit Stressszenarien
- Banknahe Finanzierungseinordnung
- 5/10/20-Jahres-Prognose
- Formeln, Annahmen und Entscheidungsfazit
Kein AboSicherer Stripe-CheckoutApple Pay / Google PayKeine Registrierung
Enthält die wichtigsten Punkte für eine nachvollziehbare Objektprüfung.
- Kaufentscheidung mit Score
- Cashflow nach Kosten, Finanzierung und Steuer
- DSCR, Fremdfinanzierung und Bankkennzahlen
- Zins-, Leerstands- und Kosten-Stresstest
- 5/10/20-Jahres-Projektion
- Formeln und Annahmen zur Nachvollziehbarkeit
Erst Kerndaten ergänzen, dann Kapitalanlage vollständig prüfen.Ergänze diese Angaben, damit die Objektanalyse nicht leer oder missverständlich wird.
- Kaufpreis
- Vermietbare Fläche
- Monatsmiete
- Eigenkapital
- Persönlicher Steuersatz bis 60 %
Vor dem Checkout
Die vollständige Objektanalyse wird als digitaler Immobilienreport bereitgestellt. Der einmalige Zugriff kostet 19,00 EUR einmalig. Die Zahlung erfolgt anschließend im sicheren Zahlungsbereich von Stripe.
Vollständigen Musterreport ansehenEinmaliger Zugriff: 19,00 EUR einmalig; keine Umsatzsteuerberechnung gemäß § 19 UStG
Sicherer Checkout über StripeKein AboApple PayGoogle PayKarte
Kapitaldienstdeckung
Der DSCR beantwortet eine einfache Frage: Deckt das Objekt Zins und Tilgung?
Diese Seite fokussiert bewusst auf die Deckung des Kapitaldienstes. Das macht sie enger als die allgemeine Finanzierungsseite und besonders hilfreich für die Tragfähigkeitsprüfung.Schwellenwerte
So liest du den DSCR als Ampel
Die Grenzen sind Orientierungen, keine Bankzusage. Sie helfen aber, die Kapitaldienstdeckung schneller einzuschätzen.unter 1,00Der Objektüberschuss deckt den Kapitaldienst rechnerisch nicht vollständig.
1,00 bis 1,20Deckung ist vorhanden, aber der Puffer bleibt knapp.
ab etwa 1,20Es entsteht mehr rechnerischer Abstand zum Kapitaldienst.
Formelbeispiel
Objektüberschuss geteilt durch Kapitaldienst
Wenn der Objektüberschuss 12.000 Euro pro Jahr beträgt und der Kapitaldienst 10.000 Euro pro Jahr, liegt der DSCR bei 1,20. Das bedeutet: Der Überschuss liegt 20 % über der Rate.- Objektüberschuss
- 12.000 EUR p.a.
- Kapitaldienst
- 10.000 EUR p.a.
- DSCR
- 12.000 / 10.000 = 1,20
Stresstest
Was den DSCR schnell verschlechtern kann
Der Wert ist empfindlich, weil er sowohl auf sinkende Überschüsse als auch auf steigenden Kapitaldienst reagiert.Leerstandweniger Überschuss
Die Einnahmenseite sinkt, der Kapitaldienst bleibt.
höhere Kostenweniger Puffer
Nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen drücken den Objektüberschuss.
höherer Zinsmehr Kapitaldienst
Die Rate steigt und der DSCR fällt.
Begriffe zur Kapitaldienstdeckung
Diese Begriffe helfen dir, den DSCR nicht isoliert zu lesen
DSCR wird erst verständlich, wenn Kapitaldienst, Fremdfinanzierung, Objektüberschuss und Break-even-Miete zusammengedacht werden.Weiterführende Inhalte
Rechnen, verstehen und besser vorbereitet entscheiden
Diese Seiten helfen dir, einzelne Kennzahlen richtig einzuordnen und schneller von der ersten Prüfung zur strukturierten Investmentanalyse zu kommen.Beispiele
So sieht die fertige Analyse aus
Wissen
Wichtige Begriffe verstehen
Immobilien-Kennzahlen einfach erklärtBruttomietrendite bei ImmobilienNettomietrendite bei ImmobilienEigenkapitalrendite bei ImmobilienBreak-even-Miete bei ImmobilienKapitaldienst bei ImmobilienGesamtkapitalbedarf beim ImmobilienkaufCashflow nach Steuer bei ImmobilienWas ist DSCR bei Immobilien?Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?Cashflow bei Immobilien einfach erklärtKaufpreisfaktor bei ImmobilienHausgeld: umlagefähig und nicht umlagefähigAfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnen
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FAQ
Häufige Fragen: DSCR im Rechner
Was bedeutet DSCR bei Immobilien?
DSCR steht für Debt Service Coverage Ratio. Bei Immobilien zeigt die Kennzahl, wie oft der berechnete Objektüberschuss den Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt.
Welcher DSCR ist gut?
Ein DSCR von 1,00 bedeutet: Der Kapitaldienst ist rechnerisch gerade gedeckt. Ab etwa 1,20 entsteht mehr Puffer. Unter 1,00 muss aus anderer Liquidität zugeschossen werden.
Was sagt der DSCR über die Tragfähigkeit aus?
Der DSCR macht die Kapitaldienstdeckung greifbar. Er zeigt, ob die Immobilie aus den Objektzahlen heraus genug Überschuss liefert oder ob die Finanzierung besonders stark von zusätzlichem Einkommen abhängig ist.
Wie berechne ich den DSCR bei einer Immobilie?
Vereinfacht teilst du den jährlichen Objektüberschuss durch den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Beispiel: 12.000 Euro Objektüberschuss / 10.000 Euro Kapitaldienst = DSCR 1,20.
Kann der DSCR bei der Bank anders ausfallen?
Ja. Banken können andere Kostenansätze, Beleihungswerte, Sicherheitsabschläge oder Bonitätsannahmen verwenden. Der KAPITA-Wert ist eine nachvollziehbare Vorprüfung auf Basis deiner Eingaben.