Objektvergleich statt Bauchgefühl
Immobilien Investments strukturiert vergleichen
Vergleiche Immobilienangebote wie auf einer Shortlist: gleiche Annahmen, gleiche Kennzahlen, gleiche Risikofragen.Investment-ScoreRisikoVergleichbarkeit
KAPITA Fokuskennzahl
Cashflow nahe Break-even0,00 €
Monatlicher CashflowDie Immobilie liegt rechnerisch nahe am Break-even.– EK-Rendite– €/m²
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt, wie viel Geld nach laufenden Kosten, Finanzierung und optionaler Steuerwirkung rechnerisch pro Jahr übrig bleibt oder fehlt.
Bank-DSCRBank-DSCR erklären
Der Bank-DSCR zeigt, ob der konservativ angesetzte Objektüberschuss den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt. Über 1 bedeutet rechnerische Deckung, ab etwa 1,20 entsteht mehr Puffer.
BruttorenditeBruttorendite erklären
Die Bruttorendite vergleicht die Jahresmiete mit dem Kaufpreis. Sie ist ein schneller Erstcheck, berücksichtigt aber noch keine Kosten, Finanzierung oder Steuer.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten rechnerisch im Kaufpreis stecken. Je niedriger der Faktor, desto günstiger wirkt das Objekt im Verhältnis zur Miete.
Nächster SchrittSieh dir die Report-Vorschau mit deinen berechneten Zahlen an
Du kannst den Aufbau bereits ansehen. Für eine aussagekräftige Objektanalyse ergänzt du vorher noch die fehlenden Kerndaten.
Bleibt monatlich Geld übrig?
Monatliche Tragfähigkeit
Die Immobilie liegt rechnerisch etwa am Break-even. Schon kleine Änderungen bei Miete, Zins oder Kosten können das Ergebnis drehen.
Monatlicher CashflowMonatlicher Cashflow erklären
Das ist der Betrag, der nach laufenden Kosten, Finanzierung und optional Steuern monatlich übrig bleibt oder fehlt.
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt denselben Überschuss oder Fehlbetrag auf Jahressicht.
Cashflow p.a. vor SteuerCashflow p.a. vor Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt, wie die Immobilie vor persönlicher Einkommensteuer läuft.
Break-even-MieteBreak-even-Miete erklären
Diese Monatsmiete wäre ungefähr nötig, damit der Cashflow bei den aktuellen Annahmen bei 0 Euro liegt.
JahresmieteJahresmiete erklären
Das sind die Nettokaltmieten eines Jahres vor Kosten, Mietausfallwagnis und Finanzierung.
Objektüberschuss p.a.Objektüberschuss p.a. erklären
Das ist der operative Überschuss aus Miete minus laufenden Objektkosten, aber vor Zins, Tilgung und Steuer.
Objektüberschuss nach Steuer p.a.Objektüberschuss nach Steuer p.a. erklären
Hier wird der operative Überschuss um die berechnete Steuerwirkung ergänzt oder reduziert.
Passt der Kaufpreis zur Miete?
Rendite & Kaufpreis
Die Rendite wirkt im Verhältnis zum Kaufpreis eher schwach. Prüfe, ob Miete, Kaufpreis oder laufende Kosten realistisch verbessert werden können.
EK-RenditeEK-Rendite erklären
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital über den Cashflow verzinst.
BruttomietrenditeBruttomietrendite erklären
Das ist die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Kosten werden hier noch nicht berücksichtigt.
NettomietrenditeNettomietrendite erklären
Diese Rendite berücksichtigt laufende Objektkosten und ein eingetragenes Mietausfallwagnis, aber keine persönliche Einkommensteuer. Dadurch ist sie konservativer und besser mit anderen Objekten vergleichbar.
Objektüberschuss für NettorenditeObjektüberschuss für Nettorendite erklären
Das ist der Jahresüberschuss, den KAPITA für die Nettomietrendite verwendet: Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, sonstige Kosten und eingetragenes Mietausfallwagnis.
Rendite nach SteuerRendite nach Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt die Nettorendite inklusive der berechneten persönlichen Steuerwirkung, sofern die Steueroption aktiviert ist.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Niedriger ist meist günstiger.
Miete pro m²Miete pro m² erklären
Diese Zahl hilft, die angesetzte Miete mit ähnlichen Wohnungen oder Häusern in der Lage zu vergleichen.
Deine Report-Vorschau
Prüfe den Überblick mit deinen berechneten Zahlen
KAPITAProfessionelle Investmentanalyse
Immobilien-Kapitalanlage
Objektadresse
- Datum
- beim Export
- Kaufpreis
- 0,00 €
Cashflow nahe Break-even0,00 €Monatlicher Cashflow
Investment-ScoreAusgewogene Ausgangslage
Bruttorendite–
DSCR–
Loan-to-Value–
Investment-EinschätzungDu siehst sofort, ob das Objekt grundsätzlich prüfenswert wirkt.
Die Vorschau zeigt Cashflow, Score und Kernkennzahlen. Die vollständige Objektanalyse ergänzt Risiko, Finanzierung, Szenarien und Rechenweg.
Enthält die wichtigsten Punkte für eine nachvollziehbare Objektprüfung.
- Kaufentscheidung mit Score
- Cashflow nach Kosten, Finanzierung und Steuer
- DSCR, Fremdfinanzierung und Bankkennzahlen
- Zins-, Leerstands- und Kosten-Stresstest
- 5/10/20-Jahres-Projektion
- Formeln und Annahmen zur Nachvollziehbarkeit
Erst Kerndaten ergänzen, dann Kapitalanlage vollständig prüfen.Ergänze diese Angaben, damit die Objektanalyse nicht leer oder missverständlich wird.
- Kaufpreis
- Vermietbare Fläche
- Monatsmiete
- Eigenkapital
- Persönlicher Steuersatz bis 60 %
Vor dem Checkout
Die vollständige Objektanalyse wird als digitaler Immobilienreport bereitgestellt. Der einmalige Zugriff kostet 19,00 EUR einmalig. Die Zahlung erfolgt anschließend im sicheren Zahlungsbereich von Stripe.
Vollständigen Musterreport ansehenEinmaliger Zugriff: 19,00 EUR einmalig; keine Umsatzsteuerberechnung gemäß § 19 UStG
Sicherer Checkout über StripeKein AboApple PayGoogle PayKarte
Objektvergleich
Mehrere Angebote brauchen eine gemeinsame Prüflogik
Diese Seite ist nicht als Einzelrechnung gedacht, sondern als Sortierhilfe. Sie hilft dir, interessante Immobilienangebote fairer zu vergleichen und eine Shortlist zu bilden.Objekt A oder Objekt B
Das bessere Investment ist nicht immer das mit der höchsten Rendite
Ein Objekt mit hoher Rendite kann knapp finanziert sein. Ein anderes wirkt weniger spektakulär, hat aber mehr Puffer. Genau deshalb braucht der Vergleich mehrere Blickwinkel.Objekt A: hohe Anfangsrendite
Wirkt auf den ersten Blick attraktiv.
- mehr Rendite auf dem Papier
- knapper DSCR möglich
- weniger Reserve bei Leerstand
Objekt B: stabilere Struktur
Kann trotz geringerer Rendite belastbarer sein.
- mehr Mietpuffer
- niedrigere Fremdfinanzierung
- bessere Stressresistenz
Shortlist-Matrix
Diese Kriterien machen Angebote vergleichbar
Nutze für jedes Objekt dieselbe Reihenfolge. So fällt schneller auf, wo ein Angebot wirklich stark ist und wo nur die Darstellung gut wirkt.ScoreGesamtbild
Sortiert Cashflow, Rendite, Risiko und Finanzierung in einer ersten Orientierung.
MietpufferSicherheitsabstand
Zeigt, wie viel Abstand zur Break-even-Miete bleibt.
FinanzierungBelastbarkeit
DSCR, Fremdfinanzierungsquote und Kapitaldienst zeigen, ob das Objekt die Finanzierung trägt.
SzenarienRobustheit
Zins, Leerstand und Kosten zeigen, welches Objekt stabiler bleibt.
Nächste Prüfung
Welche Objekte verdienen deine Zeit?
Der Rechner ersetzt keine Due Diligence. Er hilft aber, die Reihenfolge festzulegen: Welche Objekte schaust du dir zuerst genauer an?- Unterlagen anfordernMietvertrag, Wirtschaftsplan, Protokolle, Energieausweis und Modernisierungshistorie.
- Risiken vergleichenLeerstand, Zustand, Lage, WEG, Zinsabhängigkeit und Instandhaltung.
- Report sichernFür das stärkste Objekt kannst du die vollständige Prüfung dokumentieren.
Begriffe für den Objektvergleich
Diese Kennzahlen helfen beim Vergleich mehrerer Immobilien
Wenn du mehrere Angebote vergleichst, helfen einheitliche Kennzahlen. Diese Begriffe zeigen, welche Werte du nebeneinander lesen solltest.Weiterführende Inhalte
Rechnen, verstehen und besser vorbereitet entscheiden
Diese Seiten helfen dir, einzelne Kennzahlen richtig einzuordnen und schneller von der ersten Prüfung zur strukturierten Investmentanalyse zu kommen.Beispiele
So sieht die fertige Analyse aus
Wissen
Wichtige Begriffe verstehen
Immobilien-Kennzahlen einfach erklärtBruttomietrendite bei ImmobilienNettomietrendite bei ImmobilienEigenkapitalrendite bei ImmobilienBreak-even-Miete bei ImmobilienKapitaldienst bei ImmobilienGesamtkapitalbedarf beim ImmobilienkaufCashflow nach Steuer bei ImmobilienWas ist DSCR bei Immobilien?Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?Cashflow bei Immobilien einfach erklärtKaufpreisfaktor bei ImmobilienHausgeld: umlagefähig und nicht umlagefähigAfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnen
Direkt starten
Schneller zum eigenen Check
FAQ
Häufige Fragen: Immobilien-Investments im Rechner
Wie vergleiche ich mehrere Immobilienangebote fair?
Vergleiche nicht nur Kaufpreis und Rendite, sondern dieselben Prüfpunkte je Objekt: Kostenstruktur, Finanzierung, Mietpuffer, Risikoprofil und Szenarioverhalten. Erst wenn die Annahmen gleich aufgebaut sind, wird der Vergleich belastbar.
Wofür ist der Investment-Score beim Vergleich gedacht?
Der Score bündelt Cashflow, Rendite, Finanzierung und Risiko zu einer schnellen Orientierung. Er ersetzt keine Besichtigung und keine Unterlagenprüfung, zeigt aber, welches Objekt rechnerisch zuerst genauer betrachtet werden sollte.
Warum gewinnt nicht immer das Objekt mit der höchsten Rendite?
Ein Objekt mit höherer Rendite ist nicht automatisch besser. Wenn DSCR, LTV oder Mietpuffer schwach sind, kann ein scheinbar weniger rentables Objekt in der Praxis robuster wirken. Genau diese Unterschiede soll der Vergleich sichtbar machen.