Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage
Immobilie als Kapitalanlage wirtschaftlich durchrechnen
Berechne Kapitalbedarf, laufendes Ergebnis und langfristigen Vermögenseffekt einer einzelnen Immobilie.KapitalbedarfRendite nach KostenVermögensaufbau
KAPITA Fokuskennzahl
Cashflow nahe Break-even0,00 €
Monatlicher CashflowDie Immobilie liegt rechnerisch nahe am Break-even.– EK-Rendite– €/m²
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt, wie viel Geld nach laufenden Kosten, Finanzierung und optionaler Steuerwirkung rechnerisch pro Jahr übrig bleibt oder fehlt.
Bank-DSCRBank-DSCR erklären
Der Bank-DSCR zeigt, ob der konservativ angesetzte Objektüberschuss den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt. Über 1 bedeutet rechnerische Deckung, ab etwa 1,20 entsteht mehr Puffer.
BruttorenditeBruttorendite erklären
Die Bruttorendite vergleicht die Jahresmiete mit dem Kaufpreis. Sie ist ein schneller Erstcheck, berücksichtigt aber noch keine Kosten, Finanzierung oder Steuer.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten rechnerisch im Kaufpreis stecken. Je niedriger der Faktor, desto günstiger wirkt das Objekt im Verhältnis zur Miete.
Nächster SchrittSieh dir die Report-Vorschau mit deinen berechneten Zahlen an
Du kannst den Aufbau bereits ansehen. Für eine aussagekräftige Objektanalyse ergänzt du vorher noch die fehlenden Kerndaten.
Bleibt monatlich Geld übrig?
Monatliche Tragfähigkeit
Die Immobilie liegt rechnerisch etwa am Break-even. Schon kleine Änderungen bei Miete, Zins oder Kosten können das Ergebnis drehen.
Monatlicher CashflowMonatlicher Cashflow erklären
Das ist der Betrag, der nach laufenden Kosten, Finanzierung und optional Steuern monatlich übrig bleibt oder fehlt.
Cashflow p.a.Cashflow p.a. erklären
Der jährliche Cashflow zeigt denselben Überschuss oder Fehlbetrag auf Jahressicht.
Cashflow p.a. vor SteuerCashflow p.a. vor Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt, wie die Immobilie vor persönlicher Einkommensteuer läuft.
Break-even-MieteBreak-even-Miete erklären
Diese Monatsmiete wäre ungefähr nötig, damit der Cashflow bei den aktuellen Annahmen bei 0 Euro liegt.
JahresmieteJahresmiete erklären
Das sind die Nettokaltmieten eines Jahres vor Kosten, Mietausfallwagnis und Finanzierung.
Objektüberschuss p.a.Objektüberschuss p.a. erklären
Das ist der operative Überschuss aus Miete minus laufenden Objektkosten, aber vor Zins, Tilgung und Steuer.
Objektüberschuss nach Steuer p.a.Objektüberschuss nach Steuer p.a. erklären
Hier wird der operative Überschuss um die berechnete Steuerwirkung ergänzt oder reduziert.
Passt der Kaufpreis zur Miete?
Rendite & Kaufpreis
Die Rendite wirkt im Verhältnis zum Kaufpreis eher schwach. Prüfe, ob Miete, Kaufpreis oder laufende Kosten realistisch verbessert werden können.
EK-RenditeEK-Rendite erklären
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark sich dein eingesetztes Eigenkapital über den Cashflow verzinst.
BruttomietrenditeBruttomietrendite erklären
Das ist die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Kosten werden hier noch nicht berücksichtigt.
NettomietrenditeNettomietrendite erklären
Diese Rendite berücksichtigt laufende Objektkosten und ein eingetragenes Mietausfallwagnis, aber keine persönliche Einkommensteuer. Dadurch ist sie konservativer und besser mit anderen Objekten vergleichbar.
Objektüberschuss für NettorenditeObjektüberschuss für Nettorendite erklären
Das ist der Jahresüberschuss, den KAPITA für die Nettomietrendite verwendet: Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, sonstige Kosten und eingetragenes Mietausfallwagnis.
Rendite nach SteuerRendite nach Steuer erklären
Diese Kennzahl zeigt die Nettorendite inklusive der berechneten persönlichen Steuerwirkung, sofern die Steueroption aktiviert ist.
KaufpreisfaktorKaufpreisfaktor erklären
Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Niedriger ist meist günstiger.
Miete pro m²Miete pro m² erklären
Diese Zahl hilft, die angesetzte Miete mit ähnlichen Wohnungen oder Häusern in der Lage zu vergleichen.
Deine Report-Vorschau
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KAPITAProfessionelle Investmentanalyse
Immobilien-Kapitalanlage
Objektadresse
- Datum
- beim Export
- Kaufpreis
- 0,00 €
Cashflow nahe Break-even0,00 €Monatlicher Cashflow
Investment-ScoreAusgewogene Ausgangslage
Bruttorendite–
DSCR–
Loan-to-Value–
Investment-EinschätzungDu siehst sofort, ob das Objekt grundsätzlich prüfenswert wirkt.
Die Vorschau zeigt Cashflow, Score und Kernkennzahlen. Die vollständige Objektanalyse ergänzt Risiko, Finanzierung, Szenarien und Rechenweg.
Enthält die wichtigsten Punkte für eine nachvollziehbare Objektprüfung.
- Kaufentscheidung mit Score
- Cashflow nach Kosten, Finanzierung und Steuer
- DSCR, Fremdfinanzierung und Bankkennzahlen
- Zins-, Leerstands- und Kosten-Stresstest
- 5/10/20-Jahres-Projektion
- Formeln und Annahmen zur Nachvollziehbarkeit
Erst Kerndaten ergänzen, dann Kapitalanlage vollständig prüfen.Ergänze diese Angaben, damit die Objektanalyse nicht leer oder missverständlich wird.
- Kaufpreis
- Vermietbare Fläche
- Monatsmiete
- Eigenkapital
- Persönlicher Steuersatz bis 60 %
Vor dem Checkout
Die vollständige Objektanalyse wird als digitaler Immobilienreport bereitgestellt. Der einmalige Zugriff kostet 19,00 EUR einmalig. Die Zahlung erfolgt anschließend im sicheren Zahlungsbereich von Stripe.
Vollständigen Musterreport ansehenEinmaliger Zugriff: 19,00 EUR einmalig; keine Umsatzsteuerberechnung gemäß § 19 UStG
Sicherer Checkout über StripeKein AboApple PayGoogle PayKarte
Wirtschaftlichkeitsrechnung
Eine Kapitalanlage rechnet sich erst, wenn Kapitalbedarf, Liquidität und Langfristbild zusammenpassen
Diese Seite denkt die Immobilie nicht nur über eine Renditezahl. Sie verbindet Anfangsinvestition, laufende Belastung, Finanzierung und möglichen Vermögenseffekt.Vom Kaufpreis zum Gesamtbild
Die Wirtschaftlichkeit entsteht in mehreren Schichten
Erst wenn diese Schichten zusammen gelesen werden, entsteht ein realistisches Bild der Kapitalanlage.KaufpreisStartpunkt
Wichtig, aber allein zu kurz gegriffen.
Gesamtkapitalbedarfechter Einsatz
Kaufnebenkosten und Investitionen erhöhen die Kapitalbindung.
Laufende Liquiditätmonatliche Wirkung
Zeigt, ob nach Kosten und Finanzierung Geld übrig bleibt.
VermögenseffektLangfristbild
Tilgung, Cashflow und Annahmen zeigen ein Szenario über mehrere Jahre.
Liquidität oder Vermögensaufbau
Monatlicher Überschuss und langfristiger Effekt sind nicht dasselbe
Eine Immobilie kann monatlich knapp sein und dennoch durch Tilgung Vermögen aufbauen. Umgekehrt kann ein guter Cashflow durch hohen Kapitalbedarf relativiert werden.Kurzfristige Liquidität
Was passiert jeden Monat?
- Miete
- laufende Kosten
- Zins und Tilgung
Langfristige Wirtschaftlichkeit
Was entsteht über die Zeit?
- Restschuld sinkt
- Cashflows summieren sich
- Annahmen bleiben Szenarien
Plausibilitätscheck
Eine Kapitalanlage ist besser einzuordnen, wenn diese Punkte zusammenpassen
Die stärkste Kennzahl hilft wenig, wenn ein anderer Teil der Rechnung deutlich dagegen spricht.- Rendite nach KostenNicht nur Brutto, sondern nach Eigentümerkosten und Kapitalbedarf.
- FinanzierungKapitaldienst und DSCR dürfen die Liquidität nicht zu stark belasten.
- EigenkapitaleinsatzMehr Eigenkapital senkt Risiko, verändert aber die Rendite auf das eingesetzte Kapital.
- Langfristige AnnahmenMietsteigerung, Kostensteigerung und Wertentwicklung bleiben Szenarien.
Wirtschaftliche Begriffe
Diese Begriffe erklären die Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage
Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung sind Kapitalbedarf, laufendes Ergebnis, Steuerannahmen und Vermögensaufbau entscheidend.Weiterführende Inhalte
Rechnen, verstehen und besser vorbereitet entscheiden
Diese Seiten helfen dir, einzelne Kennzahlen richtig einzuordnen und schneller von der ersten Prüfung zur strukturierten Investmentanalyse zu kommen.Beispiele
So sieht die fertige Analyse aus
Wissen
Wichtige Begriffe verstehen
Immobilien-Kennzahlen einfach erklärtBruttomietrendite bei ImmobilienNettomietrendite bei ImmobilienEigenkapitalrendite bei ImmobilienBreak-even-Miete bei ImmobilienKapitaldienst bei ImmobilienGesamtkapitalbedarf beim ImmobilienkaufCashflow nach Steuer bei ImmobilienWas ist DSCR bei Immobilien?Was ist Loan-to-Value bei Immobilien?Cashflow bei Immobilien einfach erklärtKaufpreisfaktor bei ImmobilienHausgeld: umlagefähig und nicht umlagefähigAfA bei Immobilien berechnen und richtig einordnen
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Schneller zum eigenen Check
FAQ
Häufige Fragen: Kapitalanlage im Rechner
Welche Daten brauche ich für die Wirtschaftlichkeitsrechnung?
Du brauchst Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Investitionen, Miete, laufende Eigentümerkosten, Eigenkapital, Darlehen, Zins und Tilgung. Optional helfen Steuer- und Zukunftsannahmen, den langfristigen Vermögenseffekt besser einzuordnen.
Warum ist der Gesamtkapitalbedarf so wichtig?
Der Gesamtkapitalbedarf zeigt, wie viel Kapital inklusive Nebenkosten und Investitionen tatsächlich gebunden wird. Er ist wichtig, weil Renditen sonst zu gut aussehen können, wenn nur der reine Kaufpreis betrachtet wird.
Warum können Liquidität und Vermögensaufbau auseinanderfallen?
Nein. Die laufende Liquidität zeigt, was monatlich übrig bleibt oder fehlt. Der Vermögenseffekt entsteht zusätzlich durch Tilgung, mögliche Wertentwicklung und angesammelte Cashflows. Beides sollte getrennt gelesen werden.
Wann rechnet sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Eine Kapitalanlage wirkt wirtschaftlich stärker, wenn Nettorendite, monatlicher Cashflow, DSCR, Kapitalbedarf und langfristiger Vermögenseffekt zusammen plausibel sind. Eine einzelne Kennzahl reicht dafür nicht aus.
Müssen Kaufnebenkosten in die Renditeberechnung einfließen?
Ja. Kaufnebenkosten sind echte Anschaffungskosten und erhöhen den Kapitalbedarf. Wer sie ignoriert, überschätzt Rendite und Eigenkapitalwirkung häufig deutlich.